房地产企业金融业务创新研究.docVIP

房地产企业金融业务创新研究 　　摘 要 　　我国从1998年开始不断推动促进内需，房地产行业首当其冲，并已经逐步形成了房地产行业的热潮。近些年来我国房地产行业的投资额每年都基本保持在20%左右的增长幅度，并且其成交的销售额也基本稳定在每年25%左右的增长速度，其中居民的个人用住房需求逐年增加，这样一来居民住房信贷也为我国房地产行业的发展壮大提供了金融上的支持。 　　关键词 　　房地产企业;金融业务;创新研究 　　一、当前我国房地产行业的发展现状 　　随着改革开放和市场经济的不断发展，我国的房地产行业也处在不断地发展之中，随之而来的是大批的投资者都将资金转投到房地产行业之中来，因为现阶段房地产行业的投资增长速度要明显高于其他的固定资产投资项目;且根据近些年的调查结果显示，房地产行业最终成交的销售额其增长速度要明显高于房地产的投资额的增长速度，尤其是近十年来，居民个人用住房的需求不断攀升，已经逐渐成了房地产行业中的销售重点。 　　然而近些年，金融业务对于房地产行业的支持已经从单向的企业开发项目的支持贷款转变成为企业开放资金资助与销售资金资助双向辅助，其主要的表现有以下几点： 　　第一，近些年对于房地产企业的开发项目资金扶持与居民个人住房信贷处于逐年增长之中。第二，房地产行业的开发项目贷款的增长速度要高于其他行业。第三，居民个人用住房的成交额与贷款额也要远高于开发项目的贷款额。 　　另外，我国的房地产企业在金融业务方面主要是以下几种： 　　首先，房地产企业自身上市进行金融融资。 　　现阶段有很多的房地产企业在开发项目时，会选择金融融资，就是将企业的经营资本等价划分，并转化为股票，在通过审核审批后上市出售，吸引投资者购买，从而聚集到开发项目所需的资金。上市金融融资又分为国内以及国外两种方式;然而这种金融融资方式在初期的成本较高，而且手续较为繁琐复杂。 　　另外一种就是金融机构融资。 　　我国的房地产企业另一种经常使用的金融融资就是商业银行提供的商业贷款。现阶段普遍的房地产行业更加倾向于商业银行贷款，其主要原因有：一是这种金融融资本身不被外债额度所限制，二是商业银行所提供的商业贷款本身不存在所谓的利息预提所得税;不过商业贷款也存在着一定的限制因素：企业所申请的贷款不可以使用于储存土地，企业还必须支付贷款的费用和利息，如果贷款发生逾期现象，银行可以采取强制性措施等。 　　二、现阶段房地产企业在金融业务存在的不足 　　房地产企业的发展离不开金融业务，然而金融业务本身也存在着一定的风险： 　　在现代社会中，任何行业的发展都离不开金融业务与金融服务，房地产行业与企业也是一样。再加上金融业务中涉及到的资金与不同的金融服务机构都有着密不可分的关系，这样一来就形成了一张巨大的关系网络，使得企业在进行金融业务时一旦出现什么风险，可以依靠金融关系网络来解决，这就使得金融义务具有扩张性。 　　另一方面，房地产企业的金融业务也具有风险的可控制性。虽说在进行金融业务时，时刻都有可能会出现风险，尤其是像房地产行业这种资金流通金额较大的行业，但这并不意味着金融义务的风险是不可控制的;事实上房地产企业的金融业务其风险具有可控制性。对于房地产企业在金融市场的参与手法来说，是能够对有可能出现的风险进行识别，在此基础上通过风险把控机制以及科学合理的金融工具和手法来对风险进行人为地干预和控制，甚至可以达到有效降低风险的几率和程度。 　　我国房地产企业现如今虽然都得到了一定程度上的发展，然而在金融业务却依旧存在着一些不足和问题： 　　首先，企业在进行金融融资时，结构不合理，过于单一。 　　房地产企业也其他企业相比较而言，最明显的特点之一就是短时间内对于资金量的需求较大，所以想要顺利地进行新项目的开发，房地产企业往往需要进行金融融资。但我国的房地产企业普遍的金融融资都是间接融资，融资结构60%是间接融资，过于单一，而且对于银行的依赖程度较大，一旦国家或者银行方面实行新的政策，例如防止金融危机或者是企业经济泡沫等，会对房地产企业造成较大的影响，甚至有可能会出现资金断裂，这些对于房地产企业来说无一不是巨大的挑战。 　　其次，资金链管理纰漏，缺失偿还能力。 　　一般的房地产企业在进行项目开发时，基本流程都是申请贷款--购买地皮--项目开发--楼盘销售--偿还贷款;但是在整个开发建设以及工程结算的过程中，存在着大量的不确定因素，房地产企业也没办法确保项目一定会盈利，也无法对预算资金进行准确预算。这样一来，就会出现一些房地产企业在进行金融融资时，过高地预估了项目与企业自身的能力，融资资金投资到项目中，无法产生盈利，从而导致无法偿还贷款的现象发生，对后续的金融贷款产生负面影响。 　　第三，相关的金融产品种类过少，发展速度缓慢。 　　不论是