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房地产企业面临问题及发展对策 　　随着我国经济改革的深入,城市化进程的加快,房地产企业扮演了愈来愈重要的角色#65377;2004年国务院18号文明确了房地产业作为国民经济支柱产业的地位,因此房地产企业的健康发展显得更加重要#65377;2006年6月出台的“国六条”,在延续以往政策框架的基础上,从供应结构入手,以引导合理消费#65377;现阶段是城市增长的关键期,房地产面临的重要问题是从城市土地运营商到城市运营商或资本运营商的发展战略转型还有较大差距,房地产企业将给自己准确定位,在现状与目标差距中确定发展的路径,变不利为有利,找到企业生存发展的方向和路径#65377; 　　 　　一#65380;当前房地产企业面临的问题及发展要求 　　 　　1. 房地产开发企业数量多#65380;规模小#65377;房地产业作为一个高投入#65380;高风险的行业,特别需要房地产企业进行规模化#65380;集团化经营,以提高其抗风险的能力#65377;但是房地产企业当前最主要的问题就是房地产企业数量过多,规模太小#65377;武汉地区目前登记注册的房地产开发企业有700余家,从整体上看尚处在成长阶段:一是注册资本偏低,投资开发的实力不足,全市的注册资本总量仅201.62亿元,平均每家的注册资本还不到2500万元;二是尚在实施房地产开发项目的仅237家;三是高资质#65380;大开发量的龙头企业尚待培养,目前年开发量在30万平方米以上的一级企业仅7家#65377; 　　2. 房地产开发企业资产负债率偏高#65377;由于我国目前直接融资规模太小,大量房地产开发企业只能走间接融资道路,向银行申请贷款,由于多数开发商都是中小企业,自有资金不足,整个项目开发资金主要靠银行信贷资金及商品房预售款来解决#65377;房地产开发企业资产负债率多在70%以上,有的高达90%#65377;这种过高的负债必然影响企业的资信,增加其运作房地产开发项目的财务成本,使其盈利水平下降或出现亏损现象,甚至引发负效应的连锁反应#65377; 　　3. 房地产开发企业不重视品牌效应#65377;由于房地产开发企业的利润率一般都超过社会其它行业的利润率,同时由于房地产开发业的进入壁垒较低,从上世纪90年代开始,一大批社会游资涌入房地产开发行业#65377;这些开发商短期行为严重,既没有长期的企业发展规划,也不重视自身的信用和品牌,面积缩水#65380;价格欺诈#65380;质量低劣,延迟交房等问题时有发生#65377; 　　4. 资本市场的不发达影响企业融资#65377;房地产业一个突出的特点就是产品价值高#65380;投资需求大#65380;建设周期长#65380;资金周转慢#65377;任何―个房地产开发企业都不可能完全依靠自有资金解决开发经营的资金问题#65377;因此,必须借助财政和金融的支持#65377;从2000年下半年中国证监会解除对房地产开发企业上市的禁令,允许房地产企业证券市场公开发行股票,全行业全年股市融资1100亿元,仅占融资总量的8%,还比2000年减少了491亿元#65377;另外大量的中小房地产企业根本不可能通过这种方式途径来进行筹集资金#65377;而就债券市场而言,2001年全国只有6家房地产开发企业发行公司债券,筹资不足200亿元人民币,对于大量中小房地产企业而言,更是难之又难#65380;少之又少#65377; 　　5. 房市由原来的卖方市场向买方市场转化#65377;从有关的统计数据表明,一方面是市场的供应加大,受宏观经济政策的影响,市场供应结构将发生显著变化,而消费者普遍持币待购心理严重,投资和投机行为得到有效遏制,局部地区出现房价下跌现象,并且空置率不断加大#65377;以武汉为例,2006年售出面积不及新开工一半,全市9万套房屋等待买主,一方面是购房意愿的下滑,另一方面是新房进入步伐的加快,2006年交易情况显示预售量#65380;登记备案量远大于交易量备案量,而在2006年以前,则是交易量远大于预售备案量,虽然影响因素很多,但明显说明了房地产市场已由卖方市场向买方市场的转变,当前产品品质提升,市场的细分将成为开发商研究市场的重要课题#65377; 　　6. 当前形势对房地产企业的发展要求总体而言求稳#65377;在宏观调控政策的导向下,房地产企业应按照市场经济发展的要求,朝着市场化#65380;专业化#65380;规模化的方向发展#65377;①按照市场经济体制下的经济发展方向,必然向市场化方向转变,即在市场中确定自己的位置,项目的获取,产品的定位设计,成本的控制等均应按照市场化要求运作#65377;②企业发展向专业化转变即本身专业化水平提升,配置专业的技能人员提高管理水平,加强服务及资源利用的专业化,如营销团