房地产企业面向住宅产业化战略路径及实施研究.docVIP

房地产企业面向住宅产业化战略路径及实施研究 　　摘要：文章从国际住宅产业化的发展过程考察，总结出房地产企业的战略发展路径为专业化、品牌化、定制化、信息化及国际化，其战略的实施需要形成企业战略领导联盟和企业统一行动纲领，并在组织、管理、开发模式等方面进行创新，以形成企业战略发展的持久动力。 　　关键词：房地产企业；住宅产业化；发展战略 　　 　　一、引言 　　 　　随着国内经济和房地产业的快速发展，房地产市场环境发生了剧烈变化，房地产企业面临更多的机会与挑战，越来越多的房地产企业开始重视企业发展战略问题，并逐渐进入“战略制胜时期”，强化战略规划及管理已成为企业求生存、谋发展的必然选择。住宅产业化发展，作为住宅建设的变革之举，客观上要求房地产企业从战略的高度认识住宅产业化的内在逻辑，建立起本企业面向住宅产业化的企业发展“战略路线图”。 　　 　　二、面向住宅产业化的房地产企业发展战略 　　 　　1、住宅产业化要求房地产企业实施战略变革。住宅产业化要求住宅体系标准化，住宅生产工业化，住宅生产经营一体化、规模化、集约化，住宅协作服务社会化，这些对房地产企业的生产和经营带来了极大的挑战。表现在： 　　(1)资金、技术高度密集：住宅产业对资金的依赖高。设备购置、技术研发以及土地购买的资金需求都极高。住宅产业化程度的一个重要指标就是要看其有没有专有技术。国内大多房地产企业普遍缺乏资金(往往依靠金融部门的高额信贷)，更缺乏专门技术。住宅产业化技术的复杂性和交叉性，对房地产从业人员素质和兼容性提出了更高要求。住宅产业化进程中，专门技术和专有技术对房地产经营的影响加大，技术变更速度加快，技术竞争强度加剧。 　　(2)大规模工厂化生产和供应。住宅产业化中的住宅和部件是在工厂生产线上生产。然后运至现场安装。住宅产业化的生产方式是对现有依靠熟练技术工人手工湿作业建筑方式的颠覆。现今的住宅开发是房地产开发商基于对市场的判断，开发住宅产品，然后销售，而住宅产业化中，更多的是顾客需求拉动住宅产品的开发。如何实现这一生产和营销方式以及制定与之相适应的战略是现今房地产企业不得不面对的问题。 　　(3)要求企业间形成完整的住宅产业链。住宅产业化不是一个企业就能做到的事情，而是涉及到整个产业链的问题，企业间必须协作、配套，形成有机合成的产业链，才能实现住宅产业化的目标。这对于习惯了单打独斗竞争范式的房地产企业来说无疑是一大挑战。 　　技术人才的缺乏和大量需求使得企业间的人才竞争加剧。工厂化生产对企业规模生产提出新要求，对订单的处理提出更高要求，效率竞争加剧，利润空间压缩。总之，住宅产业化对房地产企业价值形成和创造过程的各方面都有重大影响，它不仅是住宅开发建设生产经营方式层面的变革，同时也是企业组织制度层面的变革，房地产企业唯有进行战略变革，才能适应这一新的变化和要求。 　　2、房地产企业面向住宅产业化发展路径。房地产企业的住宅产业现代化之路，绝非一日之功，也不会一帆风顺，目前国内的几个大型房企(万科、南京栖霞建设、远大住工)的住宅产业化历程均已十多年，可谓我国首批住宅产业现代化的“先行者”，为探索我。国大型房企的住宅产业化之路作出了重要贡献。从国际住宅产业化的发展过程看，我们要走跨越式发展之路，必须走专业化、品牌化、定制化、信息化、国际化的发展路径。 　　(1)专业化。专业化经营是指企业主要在单一业务领域或主导业务领域进行专门化经营。企业专业化表现为产业的分化以及企业之间由此而产生的分工格局，企业专业化经营程度受市场发展水平的制约。在产业发育初期，由于市场规模狭小，企业从事与产品生产相关的包括外购原材料、部品部件生产到安装成品、市场营销等各种职能活动。尽管其中部分职能活动具有明显的报酬递增特征，但是由于其它活动的报酬递减使得企业停留在“小而全”阶段。随着需求增加和产业扩张。作为最终产品生产环节的中间产品生产逐步独立出来，由别的专业化企业进行。从而既定产业分工格局被打破，产业链延伸。企业专业化程度向纵深发展。同时，专业化企业为了利用专业分工产生的规模经济，通过技术更新与组织创新。在推动彼此市场份额扩张的同时，进一步推进了企业的专业化程度与市场规模扩张。专业化是未来我国房地产企业的主要经营模式。 　　(2)品牌化。随着房地产市场的日益成熟，房地产企业的竞争正在进入品牌时代。品牌作为住宅品质与文化附加值的表征，日渐被购房者所重视。我国房地产市场已呈现买方市场的格局。在买方市场情况下。顾客往往是根据品牌来区别和选择同类商品和服务的，特别是住宅产品。同时。我国居民住房的严重短缺时代已经结束，住房消费进入了小康时代。住房需求已向追求舒适和品味转变，追求实用住宅的多功能性，关注住宅环境，重视住宅文化品味及审美等文化价值。住宅需求的这种多样性和高