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房地产估价行业存在主要问题及对策 　　摘要：随着我国房地产行业的快速增长，房地产估价行业运行情况已经逐渐进入良性循环的轨道。但是房地产评估也遇到了发展的桎梏，本文分析我国房地产评估行业管理中存在的问题，分析其问题，剖析原因，进而提出相应的对策建议。 　　关键词：房地产估价；问题；对策；建议 　　房地产估价是由持有《房地产估价人员岗位合格证书》或《房地产估价师注册证》的专业人员，根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产的特定权益在特定时间最可能实现的合理价格进行估算和判定的活动。许多房地产评估机构秉承专注、专心服务理念，紧紧依托新兴业务市场，逐步形成了以知识产权评估、质押、融资新渠道研究为核心目标的发展方向。在瞬息万变的市场竞争中，主动从客户角度客观分析，用专业的立场考虑评估方案，使客户评估流程达到预期的效果。 　　1房地产估价研究背景 　　1.1房地产估价是新兴行业 　　随着经济步入了快速发展的列车道，我国房地产估价行业也逐渐成长起来。房地产业已经成为国民经济的新的增长点，房地产估价是市场经济不可或缺的一个部分。 　　1.2房地产估价从业人数众多 　　随着房地产行业的快速发展，当下我国房地产估价行业从业人员出现了井喷式的增长。截至2017年底，我国房地产估价行业人员达50余万人，人员队伍逐渐壮大。 　　1.3房地产估价业务覆盖广 　　房地产评估覆盖业务广，涉及房产土地的抵押、拆迁、等目的的评估。具体有：（1）国家出让、出租或提前收回国有土地使用权；（2）以集体所有土地使用权入股、联营、合资；（3）房地产转让、抵押、保险、设典、租赁；（4）新建、改制股份制企业和有限责任公司涉及的房地产评估；（5）因企业资产核算、破产清算涉及的房地产评估；（6）房屋拆迁补偿；（7）房地产继承、分析、合并；（8）仲裁或诉讼中的房地产价格评估；（9）法律、法规规定的其他评估事项。 　　2房地产估价概况 　　2.1房地产估价定义 　　房地产估价是指房地产估价机构接受他人指定注册房地产估价师，对房地产的价值或价格进行分析、计算和判断，并提供相关的专业意见。 　　2.2房地产估价类型 　　房地产估价的类型主要分为三类：一般评估、专项评估和房地产抵押评估。这三种形式之间存在着明显的差异。法律效果的总体评价不强，但具体的评价和房地产抵押贷款评估具有法律约束力，尤其是新的资产评估方法，对此类房地产的法律要求越来越严格。帕普里萨尔规范和区分不同类型的评价，从法律法规、相关政策、甚至收费等方面都有很大的帮助。拓展房地产估价业务，促进房地产估价行业的发展，促进中国科学、完整的房地产估价体系的建立，是非常有帮助的。 　　2.3估价原则 　　估价原则是基于估价活动的规则或标准。虽然在房地产估价标准中遵循不同的估价原则需要不同的估价类型，但不存在不同估价类型的细分。随着时代的变迁，许多对房地产估价原则的要求不符合当前房地产估价行业的要求，因此有必要结合不同的估价。企业的特点，根据实际情况，有针对性地更新、完善和细分房地产估价原则，并在此基础上，遵循具体的估价原则，对不同类型的估价业务作出科学的评价。 　　3房地产估价行业存在的问题 　　3.1评估机构管理体系混乱 　　由于我国自上而下的垂直管理体系，评估业有房地产评估、土地评估和资产评估，各个部门存在分龙治水的情况。当一份土地评估报告有争议时，无法统一各自的意见，单个部门的评估结果不被其他部门认可。长此以往，房地产估价行业出现了恶性发展，不利于评估行业的发展。 　　3.2评估人员整体素质不高 　　从整个评估行业来看，缺乏高素质的专业评估人员，劳动者素质技能亟需提高。只有2/3全职的评估人员，剩余1/3的兼职人员，造成了房地产评估行业的混乱。 　　3.3评估报告的可信度较低 　　虽然当下房地产评估机构蓬勃发展，但是出具的评估报告，大多质量很低，缺乏可信度。房地产评估由于利益的驱动，这就给不具备条件的估价人员留下可乘之机，进一步降低了评估报告的可信度。 　　3.4评估制度建设不全 　　自从房地产评估机构脱钩改制成为合伙制企业后，容易造成各个等级评估所的评估人员七拼八凑，导致评估制度建设不全。由于职能不清，?能“越位”和“不到位”情况时有发生。 　　4房地产估价行业问题原因分析 　　4.1制度层次建设落后 　　制度层次，尤其是在现有的法律中，并未形成以估价机构资质标准和估价师注册为核心的房地产估价法律法规体系，同时缺乏房地产估价各项法律、法规和规章制度的实施细则，相关技术标准、技术规范也有待完善。 　　4.2体制层次管理混乱 　　体制层次上，主要是不正当竞争现象严重。我国房地产估价机