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房地产供求曲线经济学分析及政策启示 　　摘要：本文通过对传统供求均衡理论的局限性分析为起点，梳理马歇尔经济学对于供求曲线的多种型态的论述，通过多年数据的实证分析得出房地产业的供给曲线是效益递减型态的，传统供求均衡理论不能适用于对房地产业的供求关系的规律的解释。针对性地对房地产供给曲线进行经济学分析，并提出对下一步房地产业调控政策的建议 　　关键词：房地产供给曲线； 房地产价格； 调控政策 　　中图分类号：F293.30 文献标志码：A 　　 　　在经济学里有一个著名的“供求定理”，被广泛用于分析房地产市场，然而通过对多年房地产市场交易数据的观察，发现与“供求定理”所说的情形大相径庭。有必要重新梳理经济学理论对于供求的全面认识，同时回顾我们所亲历的房地产市场。 　　 　　一、“供求定理”存在的局限性 　　 　　所谓供求定理是西方经济学入门教程里的一种说法。“供给定理是认为在其他条件相同时，一种物品价格上升，该物品供给量增加的观点”。“需求定理是认为在其他条件相同时，一种物品价格上升，该物品需求量减少的特点。” [1] 　　这种定义容易引起误解，称之为“定理”写进教科书让人以此作为一种普适的分析工具，广泛应用于各种行业、各时间和各地域。值得仔细思考的是“在其它条件相同时”的限定，并没有说明是哪些其它条件与什么条件相同。是一般的正常条件？那么什么是一般正常？行业与行业之间，一个时间点与下一个时间点之间发生的变化算不算异常？还是像有些学者概括的“四无”状态：无新投入，无新竞争者进入，无技术进步，无收入提高？就像一个定理限定在真空条件下存在时，在不存在真空的真实经济生活中适用必然引起歪曲。 　　马歇尔曾经反对把问题简单化、定型化，在他的《经济学原理》第五篇需求供给与价值的一般关系中，他明确地说：“静态均衡理论只是经济研究的入门；甚至对于那些报酬递减趋势的工业的进步和发展的研究来说，也是一种开始。此理论的局限性经常受到那些特别是从抽象观点进行研究的人的忽略，结果就使这种理论出现了完全定型的危险。”他还说：“因为虽然只有静态讨论能使我们有明确的思想，从而比较直观地将社会看作是一个有机体的必由之路，但那仅仅是一个开始而已。” “因此，在现实世界里，任何一种关于生产成本、需求和价格之间关系的简易学说都必然是错误的。越巧妙阐述，越会使它显得易懂，而害处也就越大。”[2] 　　关于供求定理还有另外一点内容值得注意：认为供给随价格增加而增加的观点。即是一种观点，就不是对问题的全面系统地论述，因此，不应把它当作普适性的规律来应用。用马歇尔的话说那是一种“静态的虚构”。[2]301 　　经济学教科书里以短期、静态为限定条件，阐述一种理想状态下的供需与价格的关系之变动模型。还进一步分析了人口、收入、技术等因素对均衡状态的影响，以及分析均衡变化的三个步骤。影响因素变量表如下： 　　 　　 以静态短期均衡为限定条件，以供求均衡为起点。考察影响因素对均衡的影响，经济学教程里给出三个分析步骤是：①确定该事件是移动供给曲线还是需求曲线（或是两者都移动）；②确定曲线移动的方向；③用供求图来说明这种移动如何改变价格和产量。（曼昆） 　　 显然，这里所讲的供求定理对经济生活的分析，是限定于静态短期的均衡的假设之理想条件之下的。仍旧是一种简化、精炼的模型。供给曲线在这里仅仅是移动而已。这里所说的变动仅仅是供给曲线本身的变动（如图1）或沿供给曲线的移动（图2），显然，这里把供给曲线本身即从左下向右上的曲线，是固型的。 　　 　　二、马歇尔经济理论对实际经济生活中多种型态的供求曲线的概括 　　 　　就像静态模型、短期模型不能解释生活中存在着垄断、存在着边际效益递减、不变或递增、存在着税收与补贴等条件下的供求与价格关系一样，供求曲线也不仅限于从左下到右上的一种型态及其变动。（如图3-图5） 　　经济学在试图对非静态、非理想条件下的真实经济生活进行理解时，演变成了复杂的学说和理论体系。从马歇尔的理论中，可以发现他的供求理论的重心是放在真实世界的重大现象的理解上。它关注着土地这种生产要素的特殊性，关注垄断条件下供求关系，关注不同类型的产业的不同型态的供给曲线，关注着时间在供需关系变动中的影响，关注着税收对供求变化的影响的效果。如果把视野打开，放这些真实的条件的作用力进入我们的视野，就会发现，不仅是供求曲线本身发生移动和沿供求曲线移动之变动，而且会产生供求曲线本身的诸多变型。 　　在马歇尔的经济学中就曾经花大量篇幅论述了多种型态的供给曲线。 　　这里马歇尔分别给出三种型态的供求曲线。从分析中可以看出，供给曲线可以有多种变型，可以是平行于x轴的，也可以是从左下到右上上扬的，也可以是从左上到右下下降的，更多的实际情况则是曲线波动的。