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房地产先租后售模式对企业财务影响 　　摘要：进入白银时代后房地产业出现了诸多问题：重资产的运营模式，净资产收益率低；房价居高不下，存量房数量高；营销费用高，销售成本大；融资费用高，财务成本大等。为解决上述问题，本文认为将“先租后售”营销模式作为房地产公司的战略规划，可以使得企业总的净资产收益率大幅提升，对解决上述房地产企业的问题有很大的帮助，而资产证券化的方式也能够帮助规避出租期间的风险，这样的创新方式是可行的。 　　关键词：先租后售模式；净资产收益率；资产证券化 　　中图分类号：F275 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）006-000-02 　　一、房地产先租后售模式 　　房屋先租后售模式是指房地产开发经营企业投资建造的商品房及房屋所有权人拥有的存量产权房屋，出租给租客居住，再依照先前签订的合同出售给该承租人的一种促销行为。 　　房地产先租后售模式最初用于公租房和廉租房的回收机制，当政府投入资金建设公租房和廉租房的同时就要建立资产的回收机制，否则大量的资金沉淀在现有房产中，此类优惠政策就不可持续。先租后售模式下买房者最担心的是买房时房价的上涨，因此具体的“以租代售”给予此类模式更好的效果。“以租代售”是指合同约定租房者在合同期内购买所租房屋，所出租金部分可抵房款，这大大减少了租房者的对于是否买下房屋的担忧，也提供给租房者更多的优惠。 　　随着房地产市场从黄金时代进入白银时代，房地产开发商面临的竞争压力越来越大，而由此引发的财务问题也迟迟得不到解决。房地产开发企业多数是重资产的运营模式，导致其净资产收益率低；由于房价居高不下，消费者购买能力有限，市场中存量房的数量难以消化，房地产企业库存量大，企业资产带来经济利益的速度缓慢；营销费用以及融资费用高，更使企业的财务负担加重。 　　面临众多财务困境，作为地产老大的万科首先开始转型“轻资产”运营模式，近日“万科先租后售”模式也见诸报端。笔者认为这两种模式之间并不矛盾，“先租后售”模式的出现更给万科的“轻资产”运营模式提供了一条新的思路，也帮助万科集团解决地产行业所面临的财务困境。 　　二、万科“先租后售”模式 　　房地产行业进入“白银时代”，最明显的特征就是库存量庞大，截止2015年4月末，待售商品房面积增至了65681万平方米，是2008年初的近6倍。在这样的市场环境背景下，万科高级副总裁谭华杰在万科2015年中期业绩会上谈及下半年工作重点时说，“万科出租公寓业务今年会进入正式扩张阶段”。万科建设了“万科云”、“万科驿”等长租公寓项目，首个长租公寓项目是“嘉定安亭”，在此基础上重庆万科公司又于2015年11月提出西九万科驿项目第二期的营销策略“租金抵房款”或“房款抵租金”。如果说这个项目只是与“先租后售”有关的营销策略，不是针对同一项房产，那么接下来的贵阳万科缇香郡则是针对同一项房产的先租后售。这对于消费者来说是变相的零首付，解决了租房到买房之间的过渡问题，帮助更多人从容的完成了从租客到业主的角色的转换。 　　关于万科“先租后售”的新闻最近引发了民众热议，虽然万科公司声明这只是部分地区的促销策略，但同时提出以后可能会整体采取这种战略。笔者通过查找资料，现列举上文提到的万科的两个与“先租后售”有关的项目的具体营销政策。 　　（一）重庆“西九万科驿” 　　“西九万科驿”位于重庆杨家坪石杨路，该项目率先提出“租金抵房款”和“租金低房款”的营销策略，具体内容如下：“租金抵房款”指，租客购买西九二期住宅，可享受与所租房屋2年租金等额的房款总价优惠；租客购置重庆万科在售的其它楼盘住宅产品可额外享受1%房款优惠。“房款抵租金”指，重庆万科业主租住西九?万科驿可享受业VIP优惠价格；万科西九二期住宅业主，租赁期更可由常规的6个月，延长至西九二期住宅交付后30天，且租期内租金不再浮动上涨。 　　（二）贵阳“万科缇香郡” 　　“万科缇香郡”的项目地址是观山湖云潭南路延伸段，2015年11月19日，万科缇香郡首先对十套复式洋房采用“先租后售”的促销模式，月租金为3000元，它的租赁原则为，主要针对以家庭为单位的客户群，不租单身人士，也不采取合租形式，租期最长为3年；若在租住期有购房意愿，所有租金可用作抵房款；若没有购房意愿，可自行结束租赁。 　　三、以万科为例分析“先租后售”模式对公司财务的影响 　　依据杜邦财务分析体系，企业的净资产收益率=销售净利率×资产周转率×权益乘数。而销售净利率=净利润/销售净收入，因此销售净利率的提高基于两方面的因素，一是提高销售收入，二是降低成本费用；资产周转率=销售净收入/平均资产总额，因此资产周转率的提高在于提高其组成部分的使用效率，降低平均资产总额，这一点可以通过减少部分存货即提高存货周转率来实现。 　　（