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房地产供应周期及其在供应规模预测中应用 　　摘要：从房地产开发项目微观视角分析房地产供应周期，选取房地产开发项目“三证”，即建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及商品房预售许可证的领取时间间隔作为房地产供应周期的衡量指标，估算“三证”时间间隔合理区间，并利用房地产供应周期对房地产供应规模进行预测，掌握房地产供应的时序与规模，优化房地产供给管理。开发项目若分三个批次领取预售许可证，不同批次的建设工程规划许可证到商品房预售许可证的时间间隔周期分别约为5.8、8.4和10个月；建筑工程施工许可到商品房预售许可证的时间间隔周期分别约为5.1、6.1和8个月。 　　关键词：房地产供应周期；供应规模；预测 　　中图分类号：F293 文献标识码：A 　　文章编号：1001-9138-（2018）02-0027-36 收稿日期：2017-11-21 　　正确理解房地产供应周期波动规律是优化房地产市场供给管理的重要内容，也是当前宏观调控精准施策的内在要求，是房地产供给侧结构性改革的关键点。因此，分析和研究房地产供应周期，有利于政府部门在时间和供应规模上精准掌握好房地产供应的节奏，增强房地产供给对需求变化的适应性和灵活性，提高房地产供给效率及调控效果。同时，引导房地产开发企业有效进行开发决策及开发项目进程控制，合理安排投资及建设时间，做好项目报建报批工作，节约时间成本，对房地产开发项目管理水平的提高将起到积极的作用。 　　1 房地产供应周期 　　房地产供应周期概念目前尚未形成公认的定义。已有文献更多集中于房地产周期的研究，且不同文献有自己关于周期的定义和衡量指标。专家学者一般都是从经济周期角度来定义房地产周期概念，认为房地产业发展与国民经济发展一样，在其发展过程中呈现出由复苏、繁荣、衰退和萧条四个阶段构成的周期性循环波动，由此形成房地产周期或房地产周期波动。梁桂认为在市场经济条件下，由不动产总供给和总需求的波动及其相互作用而产生的不动产经济波动，呈现出周期性波动的特征，由此形成不动产经济周期。不动产经济周期是不动产周期的组成部分，可以分为不动产供求失衡-市场趋于活跃-繁荣-紧缩-萧条五个阶段。刘洪玉则给出了房地产市场的自然周期定义，认为其包括四个阶段：房地产市场周期的谷底、增长超过平衡点，需求继续增长阶段、供求转折点之后供给增长速度高于需求增长速度阶段、市场运行到平衡点水平之下，供给高增长，需求低增长或负增长阶段。陈柏东、张东则是以房地产经济在连续不断循环运动的一个周期内所经过的各阶段和环节的流程定义房地产经济运行周期，以房地产商品的生产为起点，包括房地产开发、建造房屋、房地产营销、使用、维修与服务、废弃等阶段或环节。 　　在房地产周期衡量指标的选取上，学者基于不同的考虑采取了不同的房地产周期分析指标，主要分为单一指标方法和多指标综合分析方法。采用单一指标的方法，例如住宅年销售量、商品房销售面积年增长率、房地产投资增长率、商品住房销售价格、国房景气指数作为测评指标，阐释中国房地产周期。国内多数专家更主张采用多指标综合分析的方法。谭刚选择总量、投资、生产、交易、金融及价格等6类共16项指标，分析了我国房地产周期波动特征。丁烈云则选择国内生产总值、房地产开发投资总额、住宅投资等9个指标描述房地产周期。孟晓苏选用房地产销售额增长率、销售面积增长率、投资额增长率3个指标综合分析房地产业周期波动，得到我国房地产业发展周期是7年的结论，每个周期是5年发展、2年低落。苗毓海综合选取了反映房地产市场供给、需求以及反映当前社会经济发展状况和与房地产业关联性很强的金融类指标，分析发现1990 年到2006年我国房地产市场形成了大约46个月的波动周期。张红、谢娜建立北京市房地产市场1991-2005年的供给类和需求类指标体系，进而确定两类合成指标，分别对供给和需求合成指标进行周期识别，发现北京市房地产市场存在为期近3年的周期。 　　从以上学者对房地产周期的定义与衡量指标来看，关于房地产周期的研究更多的是从宏观角度分析整个房地产市场活动或其投入与产出的扩张和收缩交替波动情况。虽然其中考虑了房地产供给因素，例如房地产投资、开发、施工等，但主要关注于房地产市场整体供应的量价波动情况，对房地产供应周期缺乏直观且细致的探讨。本文则从房地产开发项目微观角度分析房地产供应周期，即着重于房地产产品或开发项目的实际供应周期，探讨房地产供应的时序与规模。以房地产开发项目在一个周期内所经过的各阶段和环节的流程定义房地产供应周期，以房地产开发项目拿地为起点，商品房预售为房地产实际供应的终点，包括房地产开发项目用地规划、建设工程规划、建筑工程施工等阶段或环节。 　　2 分析框架 　　2.1 房地产供应周期衡量指标的确定 　　根据房地产供应周期的定义，房地产供应周期的