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新形势下中小房地产开发企业财务管理探索 　　摘要：1998年我国政府进行了居民住房货币化改革，这一举措直接刺激了居民房地产消费水平的增长，使得持续低靡的房地产市场生机焕发，商人对房地产的投资热情、力度与日俱增。目前我国的中小房地产开发企业虽然自有资金总额不断增加，但仍面临财务管理混乱、融资渠道狭窄、缺乏长期稳定资金来源等问题。本文主要从融资、财务管理理念、投资等方面，分析探讨了我国中小房地产开发企业的财务管理现状及存在的问题，以期对未来中小房地产开发企业的发展起到推动作用。 　　关键词：新形势 中小房地产开发企业 财务管理 　　如今房地产业已经发展为我国国民经济的重要支柱，在社会经济中发挥着举足轻重的作用。新形势下的中小房地产开发企业可以有效促进就业、提高人民生活品质。但中小房地产开发企业财务管理体系不规范、品牌价值缺失、土地资源不足等问题仍亟待解决。 　　一、中小房地产开发企业的财务融资现状 　　（一）企业自有资金不断增加 　　根据国家统计局相关统计数据可知，2014年年初，我国房地产开发企业引进外资五十亿元左右，同比下降约百分之四十，自筹资金总额八千两百亿元左右，同比增长百分之十二，约占到位资金总额的百分之三十九，与1997年企业自筹资金相比增长了十倍以上，这也在一定程度上说明了房地产开发企业的经济实力不断提升。 　　（二）银行贷款是企业主要融资渠道 　　根据国家统计局相关统计数据可知，2014年1月至2月，中国房地产开发企业国内贷款约达四千九百亿元，同比增长约百分之二十五，占资金总额的百分之二十三左右。虽然银行贷款资金约占比例只有总额的五分之一，但银行贷款对于房地产开发企业的资金筹措发挥着至关重要的作用，可以说是企业资金来源最主要的途径。企业的自筹资金主要来自商品房预售资金，而居民购买房产很少有能够一次性付清的，绝大多数的消费者需要向银行申请商业贷款或是住房公积金贷款，因此房地产企业预售所得的这一部分收入实际上是银行的间接贷款。而构成企业自筹资金的另一个重要渠道是关联企业的融资去向，而不少关联企业的资金也是通过银行的贷款得来的。另外，房屋建筑安装企业向房地产开发企业所交的垫付款，也构成了企业部分其他资金的来源，而相当一部分的建筑安装企业也是通过银行贷款筹措垫付款的。 　　（三）企业的融资特点及优势 　　我国现有关于中小房地产开发企业的融资担保机制不健全，缺乏有效的融资平台，导致企业的融资渠道过于狭窄。许多中小房地产开发企业无法有效运用房产信托和投资基金在资本公开市场上筹集资金。由于不具备债券股权的合法融资资质，中小房产开发企业也无法通过直接的融资方式来吸收资本。与大型房地产开发企业相比，中小房地产开发企业在创业阶段主要依靠内部融资，自有资产积累成为其不断进步与发展的源动力。 　　大型房地产开发企业具有经济实力雄厚、产品质量过硬、品牌效应突出等众多优势，极大地吸引了银行发放的大量流动资金。而中小房产开发企业则由于自身资本积累不够、企业规模以及信誉度有限等劣势导致银行对其信贷投入明显偏少。而在少部分银行为中小房地产开发企业发放的贷款中，大多都是短期的流动资金，稳定性与数量都难以满足企业的需求，因此中小房地产开发企业想要获得长期稳定的债务支持还有一段很长的路要走。 　　资金雄厚、人脉广阔的大型房地产开发企业几乎垄断了京、沪、广等经济繁荣发达的一线房地产市场，而中小房产开发企业在竞争力方面明显偏弱。因此，经济相对落后的二三四线房产市场成为其重点投资开发对象，并迅速占据了主导地位。 　　大型房地产开发企业由于拥有强大的资金运营能力，能够保证资金高效使用，容易获得银行信贷融资。而中小房产开发企业经营规模有限，一般情况下企业开发项目不会超过两个，企业运营过程往往就是项目的运作过程。因此，中小房地产开发企业的资金周转周期较短，回收速度较快，在一定程度上降低了融资成本。 　　目前我国房地产市场细分趋势越来越明显，大型房地产开发企业集中财力开发别墅、洋房、商业等高端项目，追逐高投资高回报，而中小房产开发企业则更乐于投资普通居民住宅项目，它们的单个开发项目往往资金投入量相对较少，融资额度较小，这些“平民”项目属于刚性需求，项目投资失败风险小，市场销售有保证，企业盈利稳定。 　　二、中小房地产开发企业财务管理存在的问题 　　（一）财务管理职能未充分发挥 　　中小房地产开发企业通常非常重视工程与销售部门、产品的开发与销售，将财务管理等同于会计核算，而忽视财务管理中分析、预测、决策、控制等职能。在选拔财务管理人员时一味追逐低人力成本，导致工作人员业务素质低下，出现会计突击做账、白条抵库、信息失真等现象，致使企业财务管理混乱无序。 　　（二）投资决策缺乏科学性 　　在较长的房地产开发周期中，由于资金投入量大