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新加坡公众住房计划政策解读 　　关键词：住房政策；公众住房；住房金融体系；公积金 　　摘要：自1965年新加坡宣布独立以来，供给住房一直是发展公众住房所有权的主题：而发展公众住房所有权的目的则在于通过政府干预来解决本国存在的住房紧张的问题和提供高质量的住房。这项公众住房计划伴随着整个经济的发展实施得非常平稳而且很成功。这种成功主要归功于这样一个事实：尽管得到了政府的大力资助，但其主要是作为经济发展的一篮子计划而发展的，而不是免费提供住房，其间的许多经验是很值得我们去研究和学习的，本文即以此为出发点来到其进行探讨，以利于我国的住房政策的制定和完善。 　　中图分类号：F299.339 　　文献标识码：A 　　文章编号：1672-4755(2009)01-0039-05 　　 　　一、引言 　　 　　经过40多年的时间，新加坡的政府通过实施公众住房政策已经逐步解决了国家的住房紧张问题。到目前为止，新加坡已经成功地解决了86％人口的住房问题，其中，81％的人口居住在拥有自己所有权的住房里，另5％的人口居住在公有租赁部门，其余的14％人口居住在私有租赁部门或其他业主处。公众住房体系已显著提高了人们住房的质量，平均每处住宅有1.02家住户，人均居住面积达到20平方米。一个国际比较显示，新加坡的住房条件在亚洲各国中是最好的(Yue，1996)。拥有高比例的住房所有权，并随着住房价格的不断升高，就长期而言，会使私人持有的资产量增加，从而增加了社会的稳定性。 　　为了评价新加坡公众住房所有权的发展和其融资问题，许多学者进行了大量的工作(Chua和Ho，1975；Phang，1992；Field和Ofori，1989；Lim等1988；Lim和Tay，1990)。关于公众住房政策成功的因素，他们的主要结论有：首先是政府确定的承诺。“当某项政策被带有一种类似于圣战的热情执行时，适合时宜的政策调整、必要的立法宣传和足够的金融支持就是其承诺的主要特征。”(Field和Ofori，1989)；第二就是政府实施体系的有效性。房屋开发局(HDB)是建立在一个授权处理公众住房执行代理机构基础上的，其作用不仅包括提供公众住房、管理和融资，还包括建筑设计及土地、建筑材料的规划等。第三，在新加坡公众住房政策已经被认为是经济发展一篮子计划的一部分，并以此来运作，而不仅仅是提供一些解决住房问题的对策。例如，HDB的公众住房建筑已经成为投资支出中很重要的一个组成部分，对建筑工业及整个经济都有举足轻重的影响，但其影响的规模和程度还有待研究；最后，第四个因素是公众住房金融体系的有效性，它保证公众对住房所有权的支付能力以及公众住房的供给能力。但是，这些研究并没有涉及公众住房金融体系是如何运作的。公众住房金融的提供者，主要有三个部门：政府、房屋开发局和中央公积金管理局(这三个部门的职责和之间相互联系需要我们研究。 　　 　　二、新加坡公众住房所有权的发展回顾 　　 　　自从第一次公众住房所有权计划于1964年实施以来，随着经济和社会状况的改善，为了满足不断变化的社会需求和愿望，在有关的政策法规方面已经发生了众多的变化，并作了很大的修订，公众住房所有权计划的发展可以分成五个不同的阶段。 　　初始阶段(1964～1969)。自1965年新加坡从马来西亚联邦分离出来以后，只是一个自然资源缺乏的城市国，不仅经济脆弱、政治动荡，而且面临着相当严重的住房短缺的问题。据估计约25％的人没有合法的住房可住，政府部门很快就注意到改善居住状况的迫切性，为了改善国家的住房条件，公众住房政策作为政府的主要住房政策被采纳了。公众住房计划的中心意思不是提供免费的公众住房而是提供低成本的公众住房所有权。公众住房所有权第一次提出是在1964年，申请购买HDB住房的条件非常严格，符合条件的住户必须是收入低于事先明确规定收入上限的新加坡公民和新加坡永久居住人，他们需要首期支付20％的现金，以获得固定利率为6.25％、支付期限15年的抵押贷款。由于可供出售的房屋数量很少，这项计划实施的很缓慢，但最主要的原因还是所要求的首期支付问题，结果尽管政府补贴很多，仅有13.6％的公众住房租赁者选择了购买。为了增加个人住房所有权，政府放宽条件非常必要，收入上限被提高了。小住户家庭也允许购买公众住房，但购买房屋的数量并没有什么明显的增加。 　　第二阶段(1968-1969)。当购房者被允许用一部分或全部CPF公积金作为首期付款用来支付分期付款时，新加坡政府就进一步放宽了住房所有权计划的条件。CPF作为社会保障体系，资助其会员支付抵押贷款的作用引起很多学者的争论(Carling和Oestreicher1995，Low和Aw 1997)。尽管当时由雇员和雇主支付的CPF的公积金率仅为6.5％，但这项政