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新退市规定对上市公司投资性房地产影响 　　【摘 要】 由于我国近年土地价格和房价持续上涨，上市公司投资性房地产如果采用公允价值模式计量，其公允价值会远高于成本，必然会增加企业的利润和净资产，这也为管理层规避退市风险提供了途径，满足了管理层“筹划”的需要。公允价值和成本模式两种计量方式下取得的累计净收益相同，但由于确认收益的时间不同，企业就可借此进行盈余的调节。房地产市场由于其房源的独特性（地理位置、朝向、面积、楼层、房屋结构等），几乎没有“同类”，只能在“类似”的基础上进行估值了，这就给上市公司的价格调整留有了空间。投资性房地产计量模式的变换很可能成为一些业绩不良的上市公司进行盈余管理的手段，应引起广大投资者和监管部门的重视。 　　【关键词】 上市公司； 投资性房地产； 公允价值； 成本模式； 退市条件 　　中图分类号：F299.233.42 文献标识码：A 文章编号：1004-5937（2015）24-0028-03 　　2006年我国颁布的《企业会计准则》对投资性房地产的定义为：投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。投资性房地产主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。 　　2012年我国沪深两市相续发布了上市公司退市制度方案，对企业财务指标的限制增加了净资产和营业收入两项指标：（1）上市公司最近一个会计年度经审计的期末净资产为负数或者被追溯重述后为负数的，对其股票实施退市风险警示；连续两年期末净资产为负数的，其股票应暂停上市；连续三年期末净资产为负数的，其股票应终止上市。（2）上市公司最近一个会计年度经审计的营业收入低于1 000万元或者被追溯重述后低于1 000万元的，对其股票实施退市风险警示；连续两年营业收入低于1 000万元的，其股票应暂停上市；连续三年营业收入低于1 000万元的，其股票应终止上市。投资性房地产采用公允价值计价会影响到上市公司的利润和净资产。 　　一、房地产出租时对利润和净资产的影响 　　将自用房地产或存货转换为以公允价值模式计量的投资性房地产时，公允价值小于原账面价值产生的损失冲减公允价值变动损益，减少当期利润；而公允价值大于原账面价值产生的收益计入资本公积，此项规定使得企业在对外出租房地产时产生的溢价额不会影响公司利润，旧的退市制度中的财务指标只是强调连续两年亏损要进行退市风险警示处理，因此企业采用公允价值模式计量的动力不足。从统计数据来看，2007年至2013年间有40%的上市公司拥有投资性房地产，采用公允价值模式计价的公司虽然不足上市公司的5%，但是呈现逐年递增的趋势。新的退市风险警示处理规定除了连续两年亏损（含追溯重述）外，增加了“上市公司最近一个会计年度经审计的期末净资产为负数或者被追溯重述后为负数的”。新退市条件中对净资产的规定，使企业管理层在进行盈余管理时，除了要避免连续两年亏损，又要避免净资产为负，增大了上市公司规避退市风险的难度。而投资性房地产采用公允价值模式计量，出租时虽然不影响利润，但由于土地价格和房价的持续上涨，投资性房地产的公允价值会远高于成本，必然会增加企业的净资产。这也为管理层规避退市风险提供了途径，满足了管理层“筹划”的需要。 　　按照新的退市制度规定：净资产、营业收入、审计意见类型3项新增指标的计算不溯及以前年度数据，即以2012年的年报数据为最近一年数，以2012年、2013年年报数据为最近两年数。2011年年报数据显示，沪深两市共有41家上市公司净资产为负值，这些公司如果不能在2012年度实现净资产由负变正地增长，则面临较大退市风险。其中深国商（000056）从2010年开始至2012年已经连续3年净资产为负数，进入到退市风险警示阶段。2013年是关键的一年，为避免退市，公司管理层会采取各种盈余管理的手段。 　　从表1可以看出，深国商2012年年报中披露：公司进行了一项会计政策的变更，从2012年1月1日起将投资性房地产由成本计量模式变更为公允价值计量模式。2012年末该公司投资性房地产的成本合计为73万元，公允价值624万元，价格上涨了852%，由此增加净资产551万元。虽然2012年增加的投资性房地产的价值没有改变公司净资产为负的命运，但是2012年年报中同时公告：随着皇庭广场工程进度和商铺对外出租比例的逐步推进，预计2013年将会满足以公允价值计量的条件。即表明随着投资性房地产项目的增多，只要房地产价格不断上涨就会给企业带来源源不断的利润和净资产，该公司预计在2013年的净资产会转为正数。从披露的2013年合并所有者权益变动表中能够发现，该公司的所有者权益由2012年的-40 503万元暴涨至2013年的346 831万元，涨幅高达9