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昌吉市房地产市场现状与分析 　　一、昌吉市房地产市场背景分析 　　 　　(一)宏观背景分析 　　近年来国家调控房地产业调控早已确定；重民生、抑投机。并出台了促进房地产市场严稳健康发展的一系列宏观调控政策，如“国十一条”、《2010年政府工作报告》等以合理引导住房消费，抑制投资机性购房需求。根据房地产业中长期动态预测，2009年房地产开发投资直接拉动昌吉市GDP增长1.2％、间接拉动3％，如果房地产市场回调、GDP增长目标将无法实现，因此2010和2011年房地产市场不会受到实质性的打压。 　　在货币供给方面，“货币超发”成为2010年的关键词。数据显示，2008年至2010年前11月，M2共增加超过30万亿元。11月末，广义货币(M2)余额71.03万亿元，同比增长19.5％，增幅比上月高0.2个百分点，比上年同期低10.2个百分点；狭义货币(M1)余额25.94万亿元，同比增长22.1％，增幅与上月持平，比上年同期低12.5个百分点；流通中货币(M0)余额4.23万亿元，同比增长16.3％。若M1增速较快，则消费和终端市场活跃；若M2增速较快，则投资和中间市场活跃。10年以来M1上升趋势明显，M2高位稳定，市场流动性充分释放。 　　 　　(二)微观背景分析 　　1.国民生产总值及未来。2009年昌吉市国内生产总值159.02亿元，比上年增加33，91亿元，同期增长21.3％，经济增长保持了良好的、较好的增长势头，在未来五年内昌吉市生产总值将达到507.30亿元，经济增长总量显著 　　2.地区人均收入分析。2010年，昌吉州预计实现地区生产总值521亿元，较上年增长16％；城镇居民人均可支配收入13375元，增长10％；农牧民人均纯收入7334元，增加739元。居民的购买力旺盛。城镇化进程的提速，城市扩容带动了购买需求包括改善型住房需求。昌吉市城市人均收入10649.59元，与周边城市相比处于中等偏下水平， 　　3.售价分析。2009年昌吉市房地产均价为3305.5元，平方米，比2008年增长390元，增长率15.23％， 　　4.投资分析。许多企业因为判断市场将进入低迷期而主动减少了开发量。2009年昌吉市房地产投资额为11.86亿元，比2008年减少1.8亿元，同比下降13.2％，而2008年比2007年房地产投资额上涨高达46.7％。2008年比2007年销售面积增长45％，2009年昌吉市商品房销售面积达到77.21万平方米，比2008年下降1.96万平方米，下降率15.3％，房地产市场销售面积下降显著， 　　5.土地价格分析。地方财政对于“土地财政”的依赖，直接推高了房价。以昌吉市为例，同一位置的地价从2003年的10万元，亩达到了现在的100多万元，亩，导致直接计入开发成本的楼面地价飞涨。 　　 　　二、昌吉市房地产市场开发分析 　　 　　(一)竞争楼盘分析 　　2010年，昌吉楼盘规模越来越大，昌吉楼市出现50万平方米、70万平方米的大楼盘，单个开发项目规模很大，据了解，西域。君悦海棠为海棠湖生态城，以低密度花园洋房为主，总建筑面积72万平米。包含“生态住宅区、中央商务区大型商业区、度假旅游宾馆区、头屯河滨水休闲运动区农业生态观光区及27洞高尔夫球场”。特变，水木融城总开发面积43万平方米，容积率仅为1.3，绿化率高达37.33％，预计可容纳1万2干人。映象西班牙总开发面积为11万平方米，今年开发面积近6万平方米，华洋锦绣江南预计开发面积为48.1万平方米，江南水乡园林景观和中国传统徽派建筑风格相融合的高层，满足北方人的追求。项目占地200亩，计划用4期开发完成，现计划开1期项目。共12栋高层，18层至24层不等，纯板楼、一梯两户、南北朝向，面积在110平米～260平米之间，定位中高端消费群体。环宇，大上海三期22万平米公园级园林社区。绿化率42％，中央广场、街心广场、景观长廊和宅间组团绿化构成小区完整的生态景观体系。这就是环宇，大上海三期多层。，环宇另一项目环宇，新天地一期主体已经封顶，开盘在即。此项目总开发面积为30万平方米，二期也将在年底推出，前期开发以多层为主，后期项目多为高层。亚中?都市名居，紧邻“飞马商圈”，轻松实现商住价值。情景洋房、独创的小高层入户花园的“混搭”风格也不逊色。小区整体规划约13万平米，绿化率35％以上，小区位置优越，周边配套完善，现代都市水景园林景观、简约大气的外立面、人性化户型、处处观景的设计等将为乌昌地区客户提供更好的选择。“飞马商圈”、学区房之内，交通便利，为居住业主的出行提供了极大的便利。其中，小高层、高层共8栋，在14层至39层之间。御景生态家园拥有8000平米的水景公园，有天然“绿肺”之称。二期现房销售，5栋小高层(12层)，3栋高层