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浅析房屋租赁合同法律问题 　　摘要：随着我国经济的不断发展，房屋租赁现象越来越多，在促进我国经济发展的同时也出现了大量的问题，比如拖欠房租、一房多租、房客转租等等。尽管我国《合同法》对租赁合同做出了一定的规范，最高人民法院也以司法解释的形式予以指导司法实践，但是房屋租赁合同的法律制度尚不够规范。因此，本文从分析房屋租赁合同的主要法律问题着手，提出了自己的见解，为不断完善房屋租赁合同提供了一定的理论基础。 　　关键词：房屋租赁 合同 法律 研究 　　Abstract：House lease phenomenon with the continuous development of our economy， more and more， in promoting the economic development of our country also appeared a lot of problems， such as the rent in arrears， more than a room to rent， the tenant sublet， and so on. Although our country ＼contract law＼ to the lease contract specification， to the supreme peoples court in judicial practice also give guidance in the form of judicial interpretation， but the legal system of house lease contract are not enough. Therefore， the house lease contract based on the analysis of the main legal issues， put forward its own views， to the continuous improvement of house lease contract to provide a certain theoretical basis. 　　Key words：Housing rental；The contract；The law；research 　　房屋租?U合同是为了规范出租人、承租人之间权利义务的一种合同，涉及的内容纷繁复杂，一些问题至今没有获得一致的认识，致使在实践中出现房屋租赁合同纠纷的时候，认识与意见不统一，裁判的尺度不统一，严重影响到了社会主义市场经济的健康发展，为此，本文对房屋租赁合同中包括优先承租权、优先购买权、修缮责任、等级制度以及无效合同等等法律问题进行详细阐述，希望能够对规范我国的房屋租赁市场有所脾益。 　　一、房屋租赁合同概述 　　（一）房屋租赁合同的概念 　　房屋租赁合同指的是出租人与承租人之间所签订的，用来对双方的房屋租赁行为进行规范的合同，对双方的权利义务进行了约定，也是承租人享有房屋租赁权的法律基础。作为一种财产租赁合同，房屋租赁合同与其他的财产租赁合同具有一致的法律特征，比如房屋租赁合同同样具有债权性、有偿性、双务性、诺成性以及继续性等等。但是，房屋租赁合同同一般其他的财产租赁合同相比，也有一些自身所有的特殊性，比如，按照我国的法律规定，原则上必须是要式合同，即应当以书面形式体现。同时，由于我国实现不动产的登记管理制度，因此房屋租赁合同也实行了登记备案制度。简言之，房屋租赁合同就是房屋的所有权人将自己的房屋出租给需要租用的承租人占有、使用，而承租人支付一定的租金的合同。 　　（二）双方权利义务 　　房屋租赁合同的当事人有两方，一是出租人，即将房屋出租给他人的人，也即所谓的“房东”；一是承租人，即支付租金，使用出租房的人，也即所谓的“房客”。按照我国《合同法》相关理论，房屋租赁合同属于双务合同的一种，因此，双方都享有一定的权利，同时也都承担着一定的义务。首先来看出租人的权利与义务，按照我国民法理论，房屋租赁合同的出租人一定是房屋的所有权人，因此，所有权所包含的占有、使用、收益、处分的权利从理论上来讲，都归出租人所有，但是，出租人出租房屋，就是在一定的期间内（出租期内）将占有、使用的权利让渡给了承租人，因此，在房屋租赁活动中，出租人在出租期间对出租房屋的所有权只有收益与处分权，并且，出租人出租房屋的根本目的是使自己的房屋能够给自己带来一定的收益，因此，在房屋租赁合同中，出租人的权利就是获得租金的权利；承租人要承租房屋，或者为了居住，或者为了商用，然而无论做何种用途，必然要有一定的承租要求，比如，居住就必然要求能够该房屋满足居住的基本条件，比如，水电暖齐全等等；因