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浅议保障性住房建设过程中应积极争取资金 　　摘要：在财政性资金有限、民间资本进入保障性住房建设积极性不高的情况下，资金来源问题仍然是制约我国保障性住房建设的一个重要瓶颈，结合当前我国保障性住房建设的实际，银行信贷资金、社保基金、住房公积金和保险资金均是应该积极争取的资金源。 　　关键词：保障性住房融资资金 　　中图分类号：TU984 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）07-00-02 　　我国的保障性住房起源于1995年的“安居工程”，是我国城镇住宅建设中较具特殊性的一种类型住宅，主要包括廉租房、公共租赁房、经济适用房、定向安置房等。从2011年起，我国保障性住房建设进入了加速发展阶段：十二五期间，我国将建设保障性住房3600万套，为过去10年建设规模的两倍，其中2 0 1 1 年开工建设1000万套、2012年再建设1000万套、2013至2015年每年建设500至600万套。通过上述努力，我国保障性住房覆盖率到“十二五”末将提高至20%以上，从而基本解决城镇低收入家庭住房困难问题。 　　如此庞大的建设规模，资金来源是首先要解决的问题。十二五以来，通过多种途径筹集资金，我国保障性住房建设取得了可喜成就，但是资金来源仍然是保障性住房建设过程中的瓶颈问题：财政资金方面，尽管2007年至2014年间我国在保障性住房方面的中央财政年度补助规模已经由72亿元增加至1980亿元，但对规模庞大的保障性住房建设来说（例如：2014年1至4月，我国已完成保障性安居工程投资3600亿元，较去年同期多1100亿元），仍然只是杯水车薪；民间资本方面，受保障性住房建设的微利性、尚缺乏具有激励性的民间投资环境等影响，民间资本在我国保障性住房建设过程中的作用尚不明显。 　　上述分析可以看出，探讨保障性住房建设资金来源在当前具有很重要的现实意义。笔者认为，在当前我国保障性住房建设实践中，除财政性资金外，可重点争取的资金主要包括以下几个： 　　一、银行信贷资金 　　保障性住房建设过程中，银行信贷资金这种传统的融资模式无疑发挥了重要作用，《中国房地产金融2013年度报告》显示，2013年全国保障性住房开发贷款余额为7260亿元。虽然如此，因保障性住房普遍存在的投资回报率低、资金回收周期长、还款来源风险较大等特点，与银行所追求的利润最大化存在一定的不一致，因此银行信贷资金在保障性住房建设方面的积极性受到一定限制。 　　从长期来看，一方面受经济增速放缓、房地产市场信贷收紧及银行自身风险控制等因素影响，银行信贷可投放领域有限，另一方面国家近期出台大量支持的保障性住房建设的政策，使保障性住房建设领域长期利好。因此，尽管利润空间有限，但稳定的收益和相对可控的风险对银行信贷资金仍有很大吸引力，银行信贷资金仍不失为值得积极争取的重要资金来源。 　　为更好地争取银行信贷贷款资金，各地在保障性住房建设及销售过程中可以采取适当措施降低银行的风险预期。比如保障性住房的购房人经济能力较弱，存在较大的信用风险，而且各地的政策普遍规定，购房后一定时间内（比如南京市规定五年）不允许上市销售，从而导致银行向保障性住房提供按揭贷款的积极性不高，为解除银行顾虑，政府或其平台企业可向银行承诺，购房人无法偿还按揭贷款时，由其代为偿还，从而提高银行为保障性住房提供按揭贷款的积极性。 　　二、社保基金 　　全国社保基金是我国政府集中的社会保障资金，成立于2000年8月1日，主要用于弥补人口老龄化时期养老金收支不足。因其始终坚持“保值增值”的谨慎投资理念，收益比较稳定。据人力资源和社会保障部数据，2013年我国社保基金收入合计35，253亿元，比上年增长4514亿元，增长率为14.7%。 　　在当前保障性住房资金短缺严重的情况下，具有收益稳定和体量较大优势的社保基金成为各地保障性住房建设渴求的资金来源。全国社保基金理事会于2011年2月26日通过民生银行将30亿元资金以信托贷款形式投入南京四大片区保障性住房项目，期限2年11个月，利率为6.05%，成为社保基金投资于保障性住房建设的首例，此后杭州、无锡、湖南等地的保障性住房建设均争取到了社保基金，资料显示，社保基金截至目前用于保障性住房建设的资金合计约180亿元，一定程度上缓解了上述地区保障房建设的资金压力。尽管如此，与其庞大的体量相比，社保基金目前投资于保障性住房建设的资金仍然有限。实际上，由政府主导的各地保障性住房项目所具有的政策倾斜强、收益稳定等特点，恰恰符合社保基金以稳健收益为主的投资诉求，因此社保基金是各地保障性住房建设可以争取的重要资金来源。 　　社保基金在保障性住房项目上态度谨慎，稳定的收益成为其主要投资考量，因此各地保障性住房建设在争取社保基金时应加强沟通和论证，使社保基金理事会确信项目投