楼市低迷背景下政府救市原因分析.docVIP

楼市低迷背景下政府“救市”的原因分析 　　[摘要]2008年以来，一向只涨不跌、成交旺盛的中国楼市出现了一些引人关注的变化。在房地产市场下滑迹象的刺激下，一些地方政府悄然推出“暖市”优惠政策。文章通过对地方政府在房地产市场中的行为分析，探讨了地方政府出手“救市”的行为根源。 　　[关键词]地方政府；宏观调控；政府行为 　　[中图分类号] F123.9［文献标识码］ Ａ 　　[文章编号] １６７３－０４６１（２００9）03－００37－０3 　　 　　2004年以来，国家采取了一系列措施对房地产市场进行持续调控，从最早的“国八条”、“国六条”，到2007年对土地的调控政策和第二套住房贷款政策。随着这些“组合拳”累积效应的显现，中国楼市“只涨不跌”的神话终于开始冰消瓦解。进入2008年，中国各地的楼市低迷已成为不争的事实。在楼市降价潮四处蔓延的同时，更多的购房者却在坚定持币待购的决心。在这种情况下，不少地方政府悄然推出了一系列刺激楼市消费的优惠政策，希望能够刺激购房者，挽救萧条的楼市。这些在中国房市高位调整期间采取的“救市”措施，难免有与宏观调控大环境“撞车”之嫌。人们不禁要问：地方政府在楼市宏观调控中应该扮演什么样的角色？救市会不会与宏观调控的初衷背道而驰？ 　　 　　一、地方政府在房地产市场中的角色扮演 　　 　　1.地方政府在房地产市场管理中的地位 　　目前我国实行的是从中央到地方的垂直管理体系，地方政府在中央政府的领导下自主的处理地方事物，是地方事物的实际管理者，同时也是中央各种宏观政策的实际执行者。地方政府的这一功能地位决定了其在房地产市场宏观调控中所扮演的重要角色。在房地产市场中，中央政府能够运用经济的、行政的、法律的等各种手段进行宏观调控，然而中央政府的这种调控只是宏观上的，在具体的执行上主要是由中央各部委的垂直管理机构和各级地方政府来进行。正因为如此，从中央宏观政策的出台到宏观政策的落实应用，这个中间环节就起到了至关重要的作用，这个环节对中央宏观调控政策的执行情况直接决定了中央宏观调控政策的成效。在房地产市场中，房地产管理机构实行的是两级管理体系，即一个部门既属于地方政府管辖又属于其上一级部委厅局管辖，比如各地地市房地产管理局，既要接受地方政府的管理又要接受建设部的垂直管理（如图1）。但在实际中，上级部委只是起到了监管的作用，实际的管理权还是在地方政府手中。因此，地方政府成为了左右宏观调控成效的关键因素[1]。 　　 　　图1、地方政府在房地产管理体系中的地位 　　 　　2.地方政府的自利行为 　　地方政府是地方公共利益的维护者和实现者，然而，地方政府常常为了谋取私利而背弃公共利益，从而引发地方政府的自利行为[2]。 　　首先，土地财政的诱惑。地方政府也是一个经济人，它与中央政府的目标并不总是一致。如果说中央政府希望的是建立完善一个健康稳定的土地市场，地方政府则考虑更多的是如何从土地交易中获得最大收益。当政府的收入主要靠土地来支撑，那么征地卖地，就成为地方政府“增产增收”的捷径。在现行分税制下，增值税的75%上缴中央，25%留作地方，近年来增长较快的所得税也改为共享税，这使得在东部沿海经济发达地区，尽管财政收入大幅增长，但地方财政收入在总收入中的比重不高。在中西部地区，由于地方税收生成能力有限，地方政府的行政运转和工资支出主要靠中央财政转移支付实现。相比之下，由城市扩张和土地占用带来的税收，主要是建筑业和房地产业的营业税、所得税及耕地占用税等，则全部由地方享有。为此，在地方政府选择开掘和扩大能够快速增长财政收入的税种征收渠道中，发展城市建筑业、房地产业和土地征用就成为首选。 　　其次，短期政绩的冲动。我国政府官员的考核和升迁制度的不完善，导致地方政府官员为了片面追求“政绩”，而在房地产业政策的制定和执行中背离社会公共利益。各级政府考核下级政府官员往往以经济增长作为主要指标，由于房地产业对经济的拉动力大，各地纷纷将其作为支柱产业加以扶持。统计资料表明，2005年中国GDP增长的8个百分点中，有1.8个百分点是房地产业直接贡献的。同时，中国房地产业还直接带动了57个相关产业的产出增加。因此，地方官员为追求政绩不希望房价下跌。 　　 　　二、对策和建议 　　 　　从目前来看，虽然种种救市政策对楼市成交及价格的刺激非常有限。但是，改革开放三十年了，追求的应是让政府的归政府，让市场的归市场。一遇到问题，不靠价格手段，不靠市场淘汰，只靠行政干预，只会适得其反，会让市场在未来付出更大的代价。因此，如何通过制度创新构建和谐的中央与地方关系，已成为中央政府所应考虑的重大问题。 　　1.构建和谐的中央和地方政府关系 　　1994年，我国实行分税制改革，将税种划分为中央税、地方税和中央地方