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浅论我国房地产开发与经营风险及防范措施 　　一、我国房地产开发与经营的现状及主要问题 　　1 我国房地产业的现状 　　近年来，房地产业逐渐成为中国的经济支柱，随着房价的不断上涨，人们对房地产业的关注越来越密切，毕竟，住房是人民生活的最基本要求和保障。然而，现阶段房地产业发展地过于快速。以致出现了一种不正常的发展轨迹和一股房地产热。自1998年以来，房地产每年开发投资额平局增长率为22 6％ 。而国内生产总值平均价增长率为12．9％ ，由图1可见，房地产开发投资额的增长远远超过了GDP的增长，带来了房地产增速过快、发展过热的局面。商品房每年新开工面积平均以19．6％的增速增长。为了调控我国的房地产市场，抑制房地产业的现象，国家出台了一系列政策和法规，以降低房价，限制房地产开发，控制房地产业的不正常发展。尽管国家进行了大力度的调控，房地产发展过热的现象仍??存在。2010年5月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨1 2．4％ ，环比上涨0．2％。全国房地产开发景气指数为105．07，比4月份回落0 59点，比去年同期提高9 13点，见图3所示。商品房空置面积分类指数为1O3．48，lzk4月份提高1．7O点，比去年同期提高14．43点。 　　 　　图1 1998年―-2O09年国内生产总值增长率与房地产开发投资额增长率比较 　　 　　2，我国房地产市场存在的主要问题 　　分析我国房地产业的发展现状，我们可以看出，目前我国商品房房价仍然过高，商品房空置率也在增加，房价与空置率之间处于一种不平衡的关系。房价产投资过快增长，连续几年超过了国内生产总值的增长，每年商品房新开工面积也以极快的速度增加。这些现象导致了房地产市场越来越热，继而带来一些问题。首先，房地产业的不正常快速发展必会引起国家的重视，为了保证房地产市场的正常运行，国家会采取严厉的措施来打压房价、调控市场。其次，炒房团应运而生，这些群体利用手中闲置资金，在大中城市大量购置房屋，再转手以高价卖出，赚取其中差额，达到投机的目的。炒房团的存在进一步导致了房价的居高不下。再次，房价过高导致普通消费者无力购买，银行贷款无力偿还。另外，投资者为了获取更多的利益，大量投资开发，这可能会带来资金周转链断裂的后果。 　　二、房地产开发与经营所面临的主要风险及其影响因素 　　1．主要风险 　　房地产与一般商品相比，具有位置固定性、品质差异性、需求普遍性、供给稀缺性、使用的耐久性和用途的多样性等特点，而房地产开发是一个长期的过程，它具有开发周期长、投资规模大等特点。房地产的经营往往会遇到营销策划、物业管理方面的问题。这些，会给房地产的开发与经营带来很大的不确定性，而这些不确定性会带来很高的风险。我们可以识别到以下几类风险。 　　(1)政策风险。在房地产开发与经营过程中的政策风险主要有政治环境风险、经济体制改革风险、房地产业政策风险、金融政策变化风险、土地政策风险、住房政策风险、法律风险等等。政策风险对房地产市场的影响是全局性的。 ． 　　(2)经济风险。经济风险主要是指由于经济环境和经济发展的不确定性因素，对房地产市场产生影响，导致房地产投资经营者遭受损失的可能性。包括市场供求风险、通货膨胀风险、资金变现风险、开发费用变化的风险、税率变动的风险、地价变化风险、国民经济状况变动风险等。 　　(3)自然风险。房地产开发项目有不能移动、施工时间长、露天作业等特点，决定了其受自然因素的影响比一般项目大很多。在房地产开发与经营过程中的自然风险有火灾风险、风暴风险、洪水风险、地震风险、雪灾风险、气温风险、地质状况风险等。 　　(4)经营风险。经营风险存在于房地产项目的经营活动之中，主要有策划风险、管理风险、融资风险、合同纠纷风险等等。经营风险如果处理得不好，就可能导致整个开发过程前功尽弃，造成投资者的巨大损失 　　 　　 　　图3 全国房地产开发景气趋势图 　　2．风险的影响因素 　　房地产开发与经营是一个长期而复杂的过程，存在许许多多的不确定因素，对所有的影响因素进行具体分析不大可能也没有必要，现选取几个对结果影响较大的风险影响因素，结合现阶段的具体行业情况分析。 　　(1) 政策因素 　　政策因素中对房地产业影响较大的是房地产业政策、土地政策和税收政策。201O年上半年，国家推出的政策文件有： 《国务 关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发【2010】10号)、《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发[2010]4号)、《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》、《中华人民共和国住房和城乡建设部 中华人民共和国民政部、中华人民共和国财政部关于加强廉租住房管理有关问题的通知》、《财政部、国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策