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浅谈房地产开发工程质量管理实施与控制 　　随着市场经济在我国的逐步建立和完善,房地产业也得到了空前的发展并且已经成为经济增长的主要支柱,在快速发展的同时房地产工程的质量也越来越受世人关注。开发企业应更加重视工程质量管理的实施与控制,以保证项目管理目标的实现,获得较好的经济效益和社会效益。下面从从开发项目的四个阶段分析房地产开发工程质量管理的实施与控制。 　　 　　1、房地产开发项目前期工作阶段 　　 　　房地产开发项目前期工作主要是编制项目建议书、可行性研究报告及项目策划书等,是整个开发项目的基础,其质量高低对后阶段工作有着重大影响。主要办法是建立开发项目前期工作成果质量评审制度。通过质量评审制度可以吸取专家们的知识和智慧,及时发现问题,优化前期工作成果。不论是开发企业自行编制还是聘请项目咨询公司提供的相关报告资料,均要求报告资料提供方???织本项目人员对其工作成果先进行自我评审,然后再进行内部评审。内部评审完成后,该成果才能提交给开发企业,由开发企业组织有关专家对该成果进行评审与完善,形成相应记录文件,以提高投资效益。 　　在进行有效的市场调查基础上,开发企业可以根据房地产市场价格采取拟订目标利润的办法来推算目标成本,把目标成本按开发成本和期间费用进行分类、分解。在正确划分成本项目基础上,对各环节支出确定开支范围及拟订费用标准,根据目标成本顶测各项税费支出,预订支出计划,让目标成本、目标利润具有可预见性和可控性。 　　 　　2、房地产开发项目设计阶段 　　 　　项目设计阶段是开发项目进行质量管理与控制成本,实现经济效益的最直接最重要的环节。分为初步设计和施工图设及两个阶段,两阶段设计是我国工程设计行业长期形成的基本工作模式,它可以确定具体的技术经济指标,每一项指标直接关系到项目的开发成本与质量。整个设计阶段既要将目标进一步优化,又要具体分解目标成本井进行落实。 　　 　　2.1实行建设方案招投标制,实现设计方案最优化 　　即由开发企业选择几家具有相应实力的规划设计单位进行方案设计。设计前,向他们详细介绍项目可行性研究、产品市场定位、各项经济技术指标、建设成本范围、质量及效果等方面的资料和情况,特别要强调设计方案的经济与合理,使各设计单位做到心中有数。设计时,让设计人员尽情发挥,开发企业不要干涉设计思维。设计方案提交后,开发企业组织专家进行评审,选出最优的初步规划方案,确定中标单位且与之签订合同,在此基础上细化。 　　 　　2.2初步设计完成后,开发企业要认真审查比对 　　重点注意的是细化后的设计方案是否达到所要求的各项技术经济指标,整个设计思路是否经济合理。合理主要体现在: 　　(1)布局是否合理。户型设计是否超前,功能分区是否分明,是否合理安排居住、使用、卫生等功能空间,体现其最大的使用价值,是否严格控制每套住宅的价格与功能价格比,住宅结构和设备布置是否最大限度满足建筑功能及美观的要次;环境配套设施、建筑造型和风格艺术感怎样,[13]1是否体现了以人为本的设计理念,具有较高观瞻价值。这些都是购买者很注重的影响房屋销售的重要因素。 　　(2)经济性是否合理。设计应将使用功能分区相对集中,减少浪费。尽量避免不必要的装饰和过多的悬挑,建筑尺寸尽量采用经济尺寸。环境配套设施要做到经济适用、美观,新颖但不奢华。 　　开发企业全面审查后,对设计方案提出合理化建议,以便设计单位进行修改。尽可能做到详尽周到,避免设计返工。修改后的设计方案要重新顶算成本并与目标成本对照,看是否超顶算设计。 　　 　　2.3施工图设计阶段是工程成本控制的关键 　　设计过程中,有些设计人员只注重设计质量和设计期限,没有过多的考虑设计对成本的重大影响。当施工图设计完成,开发企业要专门组织专业技术管理人员细致地审查。主要是:在满足抗震及安全功能的前提下,建筑结构形式是否根据建筑体量尽量采用成本较低的结构形式;基础结构形式的选用是否依靠真实的地勘资料,认真选择持力层;配筋和截面是否存在不进行单独计算,统一配筋,浪费建材资源的现象;厨、卫间管道布局的设计是否没有过多考虑,只按标准图集套用的情况;安全系数取值是否偏大;结构是否按取大值的方式进行统一标示等等。开发企业对施工图中存在影响工程质量、成本的问题应及时与设计人员沟通并更正,避免不必要的浪费及损失。 　　 　　2.4认真编制标底和标书,做好评标定标工作 　　开发企业尽量自行编制标底,保证其质量,把标底控制在合理造价的下限,反复审查造价水平的合理性。招标书条款应严谨、准确和全面,工程造价及相关费用尽量包死,少留或不留活口。[12]严格按现行的招投标程序办事,确保严密性与公正性,以选择优秀的施工队伍,从源头阻止不符合条件的施工企业进入。 　　 　　3、房地产开发项