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浅谈上海市开展涉税房地产价格评估工作思路与方法 　　【摘要】为避免国家税收流失，大量房地产的计税价格需进行评估。本文通过分析涉税房地产评估的现状、存在问题，从行业管理、评估方法、报告形式、如何使用等方面进行了论述。 　　【关键词】房地产 税务 　　一、开展涉税房地产价格评估的政策背景 　　十六届三中全会提出“条件具备时对不动产开征统一规定的物业税”，虽然公众对新税种的名称、税率、课税对象等存在诸多争议，但对其计税依据认识基本一致，即为涉税房地产评估价格。 　　十八届中央委员会第三次全体会议通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》指出“要加快房地产税立法并适时推进改革”。 　　《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》规定：计税依据为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值，评估值按规定周期进行重估。 　　二、上海市涉税房地产价格评估的现状及出现的问题 　　据了解，上海市虹口区、杨浦区、浦东新区等部分区县的房地产交易实行了涉税评估，由房地产评估公司、咨询公司等中介机构进行价格评估，各个区县的操作方式不尽相同，主要有以下三种：已签订买卖合同的房地产都需进行价格评估。只有当税务部门认为合同价格明显存在问题时，才要求价格评估。由中介机构向交易中心税务窗口提供一套房地产价格评估软件，由评估软件给出价格。 　　房地产评估中介机构虽然集中了大量房地产评估的人才，技术力量雄厚，但机构的性质和工作方式使其从事涉税评估不可避免地会出现一些问题： 　　各个区指定的评估公司并非同一家中介机构，由于评估方式和具体操作时掌握的口径不同等原因，会使评估价格产生较大的差异。但若指定一家中介机构，难免垄断之嫌，也会出现问题。 　　中介机构进行计税价格评估，其合法性、权威性受到公众的质疑。中介机构出具的评估结论，仅是咨询性质的结论。税收具有显著的“公权”性质，当税务机关与纳税人对计税价格有争议时，第三方的公职评估机构进行价格评估才能体现公平性、权威性。英国设立价格评估管理局、我国香港特别行政区成立差饷物业估价署都是公职评估机构，澳大利亚、日本、美国、新西兰等国也有类似机构。 　　出现价格纠纷时，缺乏有效的救济渠道。交易方认为现场核价的中介机构出具的价格偏高，就再委托其它有资质的估价公司出具价格较低的估价报告，却不被认可。同是具备法律效力的估价报告，给出的评估价格差异有时很大，易引起矛盾。 　　中介机构为了自身的经济效益，出现半公开化的乱收费现象，更有不少中介机构为多接业务，按委托方要求随意抬高或压低评估价格，滋生腐败现象。 　　三、形成财政、税务机关、房管局、规土局、物价局等政府管理部门和社会中介、价格评估专家组分工协作、各司其职的工作格局 　　涉税房地产评估价格的高低直接关系到征纳双方的利益，政府部门要加强管理，既充分利用社会中介机构的专业力量，又要避免社会中介机构在从事涉税评估中出现上述种种弊端。各部门具体职责为： 　　财政、税务机关。各级税务机关对于需要进行涉税房地产价格评估的，应与同级的房管、规土、物价部门联系，确定评估的具体对象，出具《涉税房地产价格评估协助书》，并对评估工作提供支持。税务机关和纳税人若对价格评估结论有异议，可由税务机关提出重新评估或启动复核裁定程序予以解决。 　　物价部门。各级物价部门设立的价格认证机构接受同级税务部门的委托，统一制定工作方案，采用集中评估和个案处理的方式，组织社会中介机构进行评估，并按价格鉴证的法律法规，对其工作程序实施全过程的监督。 　　社会中介机构。接受物价部门的委托，或参加竞标成为涉税房地产价格评估的评估单位。按价格评估的法律法规和房地产估价规范的操作程序，进行房地产估价，出具估价结果报告和估价技术报告。接受物价部门和评估专家组的审核。社会中介机构可根据对象的大小和难易程度与委托方协商收费。 　　涉税房地产价格评估专家组。成立由物价、财政、税务、房管、规土等部门领导和专家组成的涉税房地产价格评估专家组，定期审议物价部门提出的涉税房地产价格评估的初步结论，对不当之处进行修改和完善。 　　涉税房地产的价格评估结论仅用于涉税房地产的计税依据，不作他用，更不是政府部门对市场发出的价格信号，评估结论应予保密。 　　四、房地产价格评估对象的划分及出具报告的方式 　　对住宅来说，评估的对象为某个小区在限定条件下的价格水平。具体是将上海市各区县划分为若干个大区域，各区域如有小区则出具小区的价格水平，散户列入其他，做到涵盖全部。比如浦东新区可划分为花木、北蔡、张江等若干个大区域，再对各大区的住宅小区出具价格。办公楼以楼盘为单位。商铺以商业街为单位。原则上采用一个季度或半年出具一次报告的方式，若短期内房地产市场价格出现大幅度上升或下降，可调整出具评估报告的时间。