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房地产战略规划及组织创新研讨会 课程框架战略目标外部分析宏观、行业、对手、顾客、、、战略路径战略框架战略支撑内部分析周期、经营、管理、资源、、、战略执行案例、工具3 目录一、中国房地产产业综合分析1、综合分析2、宏观分析3、行业分析4、对手及标杆研究二、房地产企业发展周期分析三、房地产企业战略管理1、战略框架2、战略目标3、战略路径4、战略支撑5、战略执行四、案例4 中国房地产产业综合分析一、中国房地产业前景及优势1、国家经济、社会的发展；国家的支柱产业2、国家调控水平日益提高；土地市场日益规范；金融市场日益规范和开放3、需求空间巨大今后10年我国对商品住宅的需求量最保4、平均利润率高守的估计是66.33亿平方米，复合增长5、全国集中度低与局部集中度高并存率为9.33%；稳健估计是94.22亿平方6、需求分化与分割导致小、中、大企业长期并存米，复合增长率为10.99%；乐观的估计需求有望达到127.49亿平方米，复合增7、新农村建设二、中国房地产业的风险及劣势长率达到12.71%。1、行业正处快速变化过程中，政府不成熟，金融及土地环境不佳；政策不确定性大2、开发周期长3、行业资源及能力储备不足（含HR）4、利润率下降三、中国房地产业发展趋势1、行业环境逐渐规范稳定，消费者逐渐成熟2、集中度快速提升(份额、土地、资金、人才快速向优秀企业集中，例如：金融街集中招200人) 3、门槛和经营要求提高：资金门槛（5年10倍）、投资门槛、开发门槛、管理门槛、HR门槛4、利润率下降5、谁是行业未来的主角6、标准化与个性化并存；专业化与集成化并存5 中国宏观经济1??我国靠传统产业的投资、初级加工品出口与城镇居民消费支撑经济增长的方式已接近极限，经济增长的新动力在于产业升级与农村消费能力的提高。??国家通过产业政策和提倡科学发展观、鼓励自主创新推动产业升级。??国家通过新农村建设、构建和谐社会培养农村及城市中低收入人群消费能力。??在人民币汇率上采取逐步放开，有控制地缓慢升值，同时采用紧缩性货币政策削弱热钱的冲击，给国内企业留出应对的时间。??中国政府拥有了强大的财务支付能力及高额外汇储备，足以应对产业升级过程中的市场风险，不致陷入类似拉美与韩国的债务危机。??中国尚有8亿农村人口有待城市化，中国的内需在相当长一段时间内都具有很大的潜力。??随着政府宏观调控能力的日益加强，政府在中国经济成长中的主导作用还将继续，中国经济成长的不确定性也更小。??结论：只要改革开放的主旋律不变，只要中国政府致力于构建和谐社会、提升环境承载能力、推动产业升级，中国经济增长将是长期、持续的过程。6 中国宏观经济27 中国房地产行业发展1发育期成长期成熟期衰退期市场增长速比较缓慢高于GDP的增长速度并逐渐趋缓与GDP增长速度相当随需求下降萎缩度投资需求状为支持新产品逐为支持增长，资金需求达到高为保存生存能力，仍需很少投资，甚至变卖部分况渐投资峰再投资资产市场规模小快速增加大减小顾客的稳定顾客很少信任、有一定信任，尚未形成品牌忠形成品牌购买倾向极稳定，顾客很少寻求其性试用诚他供应者竞争者数量较少高边际利润吸引竞争者，末期主导企业地位稳定，行竞争者数量下降行业开始集中业集中加剧市场份额分不稳定稳定性增加，少数竞争者以强稳定，主导企业地位凸或高度集中，或因行业细布势姿态出现现分、市场地区化更分散竞争的性质有限竞争着眼于市场的迅速增长掩盖了竞争竞争达到顶峰随着新格局的形成，转向产品改进低度竞争进入的难度易进入，行业主较困难，市场力量产生，但不困难，市场力量已确认很少有新进入者，企业退导和顾客偏好未是很强出形成利润与现金没有利润，负现赢利，现金流依然为负赢利下降，较大投资可利润很低，现金流很少金流能意味着很大的正现金流8 中国房地产行业发展2–政府主导的色彩浓厚，土地与资金仍是发展的关键瓶颈–行业集中度不断提高——如何寻求规模迅速扩张并在管理上同步提升是抢得先机的重要砝码；资本运作对行业集中度的提高起着绝对的决定作用–融资能力的重要性日益凸现——直接融资的作用日益大于间接融资–产品与市场竞争日益激烈——要求创新，以提高利润率和土地获取能力–对运作能力的要求与成本控制要求日益提高——要求标准化、产业化，降低管理费用、提高周转率–盈利模式仍未有多少改变。结论：融资能力和资本运作能力决定了开发商能否在地产行业中占有一席之地；而开发能力和管理能力又对开发商的融资能力和资本运作能力起着决定性的作用。地产企业的可持续发展已面临越来越大的挑战，综合能力的要求也越来越高。9 中国房地产行业发展3找地可研储地融资策划设计施工销售服务香港逐渐运营模式广告过渡客户推荐参观申请房屋建造样板用户需求平面设计签订合同按揭交付美国个性化选网络房地块选择缴纳订金贷款择使用模式地产经纪10 中国房地产行业发展