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浅论马克思地租理论与我国土地市场完善 　　摘 要：目前备受关注的房地产和“三农”问题都关系到国计民生，深入分析它们的实质和根源都跟土地有关，其治本之道在于完善土地市场。该文旨在探讨如何运用马克思地租理论指导土地市场的正常运转，调整土地收益的分配。该文提出在部分土地个人所有制基础上，确定土地使用费征收客体，以及按照地租的不同类别进行土地收益的合理分配。 　　关键词；马克思地租理论；土地市场 　　 　　1.马克思地租理论 　　 　　1.1马克思地租理论所提示的一般原理 　　马克思地租理论建立在一个原理之上，一个前提之下。这一原理是：土地本身没有价值，“因为土地不是劳动的产品，从而没有任何价值”。①这一前提是：所有权的存在，“地租又是以土地所有权，以某些个人对地球的某些部分的所有权为前提”。①这两条是地租存在的一般规律，即凡是有土地所有权存在的地方就存在地租。尽管社会发展阶段不同，只要具备这两条，地租都存在。不同社会的地租，都有其共性，即地租的占有都以土地所有权为前提，是土地所有权借以实现的经济形式。 　　1.2马克思地租理论所阐释的特定对象 　　马克思地租理论具备一个特征：主要考察的是资本主义地租。马克思在研究地租时认为,一切地租都是与一定的土地所有权相联系的，不能把与社会发展的不同阶段相适应的不同性质的地租混同起来，这种特殊性在分析地租时应该特别注意。“土地所有权取得允许实行资本主义农业经营方式的形式，是这个生产方式的特殊性质的产物。人们尽可以把其它社会形式中土地所有者的收入也称为地租。但那种地租和这个生产方式中出现的地租有重大的区别。” ① 　　 　　2.我国土地市场的实证分析 　　 　　2.1我国土地市场的发展过程 　　2.1.1从中华人民共和国建立到1988年，我国的土地市场几乎是一片空白。这是我国这一阶段的土地制度决定的。1949年以前，我国土地基本上是封建半封建的私有制。1949年到1988年土地所有权的发展经过土改阶段、合作化阶段、人民公社阶段、家庭承包阶段。除土改阶段、合作化阶段的互助组、初级社是农村土地农民私有，存在短期、少量的土地交易以外，其它阶段都是农村土地集体所有。1982年我国第一次以法律的形式确定了土地所有权性质,并在宪法第十条将我国的土地划分为城市和农村两大组成部分,分别定为国家和集体产权所有。城市土地实行国家所有的无偿使用制度，农村实行土地集体所有集体使用。因而这一时期不存在地租，也就不存在土地交易和土地市场。 　　2.1.2我国土地市场建立的标志是1988年宪法中的关于土地制度新增的一条规定：土地的使用权可以依照法律的规定转让。此后，历经十几年的发展,我国的土地市场取得了长足的发展。在土地供应方式上,实行了从行政划拨向以有偿使用为主的转变；在有偿使用方式上,从以出让方式为主转为出让、出租、作价入股、抵押等多种方式运用。 　　2.1.3我国土地市场完善的标志是2003年3月1日起实行的农村土地承包法，其中规定农村土地使用权可以依法流转。 　　2.2我国土地市场的缺陷 　　2.2.1产权归属不清。虽然我国《宪法》所规定，中国的土地制度不存在私有制的问题，归国家和集体所有。但目前农村的农民作为集体的一分子，城市的居民作为全民的一分子，相对于他所应有的一份集体土地或全民土地来说,都是明确享有使用权，而没有明确所有权。如在土地征用市场上，所有者分为多级：组、村、乡、县、地、省、国家共七级。结果，政府低价获得土地所有权、高价出让土地使用权；一些县、乡镇政府参与补偿收益的分配，从而导致集体经济组织及农民个人获取的补偿收益减少。农民的所有者地位被忽略。 　　2.2.2土地一级市场不完善。我国土地使用权市场有三种类型。第一种是土地一级市场，即土地使用权出让市场，第二种是土地二级市场，即土地使用权转让市场，第三种是三级市场，即城区集体土地交易市场。只有一级市场保持适度的土地出让规模，维持土地出让的理性化，才能对二级市场和三级市场进行合理引导，使整个土地市场协调动作。所以，土地一级市场是整个土地市场的龙头，它的完善尤为重要。但在我国的土地一级市场中，众多土地一级市场的供给主体（国家、市、县人民政府）之间的恶性竞争以及完善法律的缺乏造成市场较为混乱。 　　2.2.3隐性市场大量存在。房地产开发商囤积土地，到地价上升再投入开发，以提高房价。投机分子以党政机关名义变相开发项目，不通过招、拍、挂拿地，再联合开发商开发，赚取差价，获取暴利。某些替国家管理土地的官员通过批地，从房地产商手中坐收巨额贿赂。 　　2.2.4土地市场收益分配不合理。尤其在房地产的开发方面表现得特别突出。由于暴利的吸引，房地产市场上的投机资本超高，2006年甚至吸引了大量外国游资。究基根源来自于土地市场的不正常收