私厦物业管理纷争之反思.PDF

《澳門研究》第41 期 23 私廈物業管理紛爭之反思 簡萬寧* 一、前言 就存在；在19 99 年1 1月新《澳門民法典》出台之前， 澳門回歸後，私廈物業管理爭執頻頻發生，且有 私廈物業管理由第25/ 9 6/ M號法律（《分層樓宇法律制 愈演愈烈的勢頭，“海濱事件”更令全澳社會注目。 度》）規範，經濟房屋則由第4 1/ 9 5/ M號法令（《以房 為何本澳會接二連三地發生如此事件，而且都在爭 屋發展合同制度所建樓宇之管理法律制度》）；可 相仿傚，箇中原因極其複雜。對此，值得我們的深 是，經法律本地化之後，舊《澳門民法典》被修改並 究和反思。總之，私廈物業管理的紛爭是多層利益 以兩種文本頒佈後，針對私廈物業管理的法律制度 爭奪和衝突以及多種原由交錯的結果，具有深層 以新《澳門民法典》第3 卷第5 草的“分層所有權”取 性、複雜性和多元性。作為受害者，有受過其害之 代了第2 5/ 9 6/M號法律，從此，後者失效。迄今，有 苦，亦有親身經歷之體驗；因此對私廈物業管理紛 關私廈物業管理由現行《澳門民法典》相關規定進行 爭的來龍去脈有一定的瞭解和認知；對如何處理私 規範。 廈物業管理紛爭亦累積一些經驗和看法，藉此可助 回歸前，一直受澳葡政府的殖民政策的管治，澳 深入探討和剖析其成因並形成個人的理論見解。 門居民對於自己應該享有哪些合法權益，或者應該 應該看到，現時本澳私廈物業管理紛爭有不斷擴 積極爭取和保護哪些應有權利，均表現得相當消極 大的跡象，聽任如此情形發展下去，不僅嚴重擾亂 和麻木。他們清楚知道，在葡人管治下的澳門，對 居民正常的生活秩序和居住環境，更進一步破壞社 於爭取自己合法權益都不抱過高的期望以及有太強 會治安管理秩序以及社會的和諧，嚴重挑戰到特區 烈的追求。他們下意識是安安分分、少管“閒事”， 的法治和管治。有鑑於此，確有進行反思和探討的 他們始終堅持“貧不與富鬥、民不與官鬥”之理念； 必要，筆者希望透過理論層面上的分析和研究，能 因此，對於一些不合理的東西和事情能忍則忍、聽 給特區的立法、執法和司法等不同機關傳遞正面訊 之任之、不去論理、不去抨擊。於私廈物業管理而 息，促使全面檢討現時私廈物業管理機制，撥亂反 言，居民也已習慣物業管理行業的傳統做法和行 正，借助建立良好機制扭轉私廈物業管理之困局， 規。基於歷史原因和行業習慣，私廈的物業管理一 使行業的運行規範化和良性發展。因此，筆者特撰 直以來是由發展商（投資商）或建造商自己直接管理 此文，希望透過下面幾方面的探討和分析，歸納私 或者直接選聘或委任自己相熟的公司（或俗稱的“自 廈物業管理紛爭之成因和存在的嚴重問題；在此基 己友”）負責管理。這種做法已經成為澳門的普遍現 礎上，就如何解決相關問題拙作個人之見。 象，並已形成“事實上”的管理行為；對此小業主和 住戶也只有容忍，從無由小業主主動發起成立小業 二、私廈物業管理紛爭產生的歷史背景 主大會，另聘物業管理公司取代實際進行管理的舊 本來，樓宇物業管理的法律制度在澳門回歸前早 物業管理公司的情況。這種情況一直維持到現在， * 澳門科技大學民商法博