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浅论房地产抵押评估风险主要防范措施 　　摘要：随着我国市场经济体制日趋完善，我国房地产行业竞争愈演愈烈，并且房地产交易形式呈现多元化发展，其中房地产抵押作为房地产管理工作中重要的组成部分，由于我国相关政策和制度还比较落后，进而给我国房地产抵押工作带来了诸多问题。文章探讨了房地产抵押风险评估的主要防范措施。 　　关键词：房地产抵押；评估风险；防范措施；房地产交易；房地产管理 文献标识码：A 　　中图分类号：F832 文章编号：1009-2374（2016）23-0192-03 DOI：10.13535/j.cnki.11-4406/n.2016.23.096 　　房地产抵押风险评估行业在我国发展的时间不短，并且随着房地产行业的快速发展，抵押风险评估行业得到了快速发展的机会，并且在我国社会中所起到的作用越来越大，房地产抵押风险评估工作主要包括房地产交换、纠纷以及投资决策等诸多方面的内容，因此房地产抵押风险评估工作是一项非常基础性的工作。 　　1 房地产抵押贷款风险评估的主要涵义 　　房地产抵押贷款风险评估主要就是对抵押人提供、自身拥有完全产权房地产向商业银行借款担保的时候，能够确认房地产本身的价值来决定其贷款金额，其主要就是聘请外部人员来担任评估师，严格地按照相关规定和标准对房地产未来可能所具有的价值进行评估，其需要考虑到房地产在未来很长时间内的发展以及当地房地产市场的实际情况，科学、合理地对房地产做出评定和估算。 　　2 房地产抵押贷款评估风险的主要影响因素 　　2.1 政府因素 　　房地产在进行风险评估的时候，由于房地产市场会随着国家宏观调控政策的变化而发生变化，所以如果评估价值过高，就无法真正地反映出房地产的真实价值，一旦银行按照高出真实价值的情况下放出抵押贷款之后，就会给金融机构带来诸多问题，其中比较常见的问题就是坏账，不仅会给金融机构带来巨大的亏损，还会影响到金融机构的真实资产。因此，政府不仅仅是房地产抵押贷款风险评估的主要影响因素，也是主要的诱因。随着政策的变动，比如税收政策以及金融政策等都会对房地产价格带来较为深远的影响。同时由于政府的因素也会给风险评估方法带来一定的影响，必须要严格地按照相关规定和标准进行房地产抵押风险评估，如果政府对宏观政策进行更改，势必会给房地产风险评估的方法带来诸多的变化。 　　2.2 估价机构和估价人员因素 　　2.2.1 政策风险。房地产本身就是一项比较特殊的行业，其价格不仅会因为市场供求关系的变化而发生改变，同时也会受到政府宏观政策的变动而影响到价格。如果相关政策出现变化，比如税收、金融等方面的政策都会对房地产价格产生一定的影响。随着政策的变化也会导致相应的风险评估方法出现变动，比如我国《城市房屋拆迁条例》进行了修改，进而造成我国拆迁补偿评估的方法和标准都发生了变化。随着我国房地产市场的体制得到了进一步的完善和规范，但是由于受到传统等方面因素的影响，导致我国产权界定方面依然面临着诸多问题，其中比较常见也是社会比较关注的问题就是农民所有土地使用权的问题。如果我国估价人员并没有掌握我国相关政策，就会直接影响到风险评估结果的准确性、科学性，进而带来评估风险。 　　2.2.2 评估报告的估价目的和估价用途不符的风险。估价目的是进行最终评估价值的基础条件，所以必须要确认估价目的，评估价值与估价目的必须要进行紧密的结合，不能因为估价报告的作用不同而出现相应的变动。因此必须要以各种价值为评估提供可靠的数据，比如转让价值以及保险价值等数据，从而能够保障评估的准确性，避免风险的出现，如果无法提供可靠的数据，就会导致决策者在进行决策的时候出现错误的判断，进而带来较大的评估风险。评估报告的估价目的以及估价用途十分重要，如果两者之间出现不符的现象，就会导致其存在相应的风险，虽然与委托方和报告的使用者有关，但是评估师必须要从最大程度上对其进行避免和防范。 　　2.2.3 委托方提供虚假情况的风险。委托方为了能够获取最大的价值，会采取多种不正当的行为来获取最大价值的评估，比较常见的方法是欺瞒评估方，提供虚假信息以及诈骗等手段来获得最大化的价值，从而会给评估方带来较大的风险，进而导致评估师不能及时地发现这些信息的虚假性，最终导致评估报告的失真。另外，由于市场竞争的激烈，会导致房地产风险评估机构之间产生不正当的竞争，为了能够获得相应的业务，对委托方的任何要求都允许，为了能够降低成本，轻易地相信委托方，最终导致评估工作中存在着较大的漏洞，甚至被其他人员认为与委托方一伙而引发诉讼。 　　2.2.4 技术风险。虽然我国相关法律法规严格的规定了房地产估价应该遵守的原则和程序，但是在实际风险评估的时候依然具有较大的差异性，程序和方法也没有得到统一。在进行市场判断以及选取正确的参照对象的时候必须要依赖