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浅谈如何提升商品房预售资金监管有效性 　　摘要：商品房预售主要是指具有合法资质的房地产企业将其产品(商品房)在竣工验收完毕之前出售给房屋购买者的行为，在此过程过程中，房屋购买者需要依据预售合同来交付购房费用，而预售房地产企则需要依照合同的规定按时交付该商品房。商品房预售最大的优点在于它能够在一定程度上缓解因为开发商品房而给房地产企业造成的资金压力，保证该商品房项目更加顺畅地竣工验收，因而此方法在房地产市场上应用范围较广。但是商品房预售行为存在着一定的法律风险。因此，通过采取有效的措施来提升商品房预售资金监管的有效性则显得非常必要，并且具有巨大的现实意义。 　　关键词：商品房；预售资金监管；有效性 　　中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2011）11-0114-01 　　 　　前言 　　由于商品房预售能够在一定程度上缓解房地产企业的资金压力，但是商品房预售行为存在着以下的法律风险：在进行商品房预售的过程中，由于商品房没有竣工验收，没有实现其全部的使用价值，因而还不是完全意义之下的不动产。因此，签订商品房预售合同时，商品房买受者还没有从实际意义上取得该商品房的真正权益。另外，因为我国法律监督在此方面存在着不足和漏洞，因此，一旦发生意外，则很难保证商品房买受者的合法权益。例如，无法办两证、逾期交房、烂尾楼工程等均会给商品房买受者造成巨大的经济损失，也在一定程度上扰乱了正常的房地产交易。因此，通过采取有效的措施来提升商品房预售资金监管的有效性，不仅非常必要，并且现实意义巨大。针对目前流行的商品房预售实行资金政府监管的现象，本文首先探讨了实行政府监管商品房预售资金的理论依据，而后分析了当前国内商品房预售资金监管的若干模式，希望从中得到启示，最后总结了强化预售房资金监管力度的若干途径和手段。 　　一、实行政府监管商品房预售资金的理论依据及其积极作用 　　(一)落实政府监管商品房预售资金的理论出发点 　　根据现代国家的成立目的理论，作为国家代言人的政府应该是而且必须是“公权力”的代表。因此，政府有责任和义务代表全社会来行使某些权利，又因为政府行为有国家强制力作为后盾，因此，其行为更具有相当大的权威性。另外，根据公共利益理论的观点，政府可以代表社会整体的公共利益来实行监督管理的权力。 　　依照公共利益理论的观点，通过监督和管理这种方式，政府能够改善促进收入的合理分配以及资源的科学配置。同时，众多的理论观点已经承认市场经济并非完美无缺的全能经济模式，它也存在着诸多的不足之处和固有缺陷，并常常导致收入分配不合理、资源配置失衡乃至于市场环境失稳等问题，因此，通过政府监督和管理的方式来完善和弥补市场经济的不足和缺陷便是顺势而为的合理举措。 　　落实政府监管商品房预售资金在理论上面存在着两个应用的前提假设：首先，不存在完全竞争的市场；其次，政府没有寻租行为并且政府行为具有高效性。在现实的市场经济运行过程中，以及通过对市场经济发展、成长、成熟的演进历程来看，根本不可能存在完全竞争的市场，普遍存在的信息不对称和自然垄断现象常常会导致市场调节作用的失效。因此，政府以监督者和管理者的身份和角色介入市场经济，就显得非常必要。政府作为社会公众利益的代表，政府能够通过采取多种措施来完善和弥补市场存在的不足之处和固有缺陷，对市场行为进行有效的干预和监管。 　　(二)商品房市场潜伏着市场调节失效的风险 　　依照公共利益理论的观点，落实政府监管商品房预售资金行为的根本原因在于，我国商品房预售市场普遍存在的信息不对称和自然垄断现象常常会导致市场调节作用的失效。在房地产市场当中，存在着不完全的市场竞争，即房地产企业处于垄断地位，则商品房买受者则处于弱势，因此会常常导致市场失灵，不能够利用市场行为来实现资源的合理配置。信息不对称也是房地产市场存在不完全的市场竞争的典型表现之一。相对于商品房的买受者，房地产开发企业显然更加了解开发过程的资金使用情况，并商品房买受者一般也无法通过合法途径了解其开发资金的真实使用状况。因此，商品房买受者只能看到开发企业开发行动的结果。凭借信息不对称的“优势”，房地产企业便能够让自己的效用最大化，并存在损害购房者利益的道德风险，最终无法通过单纯的市场调节来保证交易行为的公平和公正。 　　(三)政府监管商品房预售资金的积极作用 　　第一，政府的公信力可弥补市场信用体系的不足。信用缺失是困扰市场经济的一大问题，就房地产市场而言，“烂尾楼”现象和个别开发商将已预售商品房二次抵押的行为严重阻碍购房者与开发企业之间信任关系的建立，也给放贷银行带来负担。担保公司在我国发展不过十年，缺乏相应法律保护，尚不足以承担沟通房地产买卖双方信任的桥梁作用。因此，政府的公信力可弥补市场信用体系的不足。