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第一小组保利地产投资价值分析
第一次分析框架第一次展示时,我们的分析框架如下:分析思路我们在地产股中选择投资保利地产,股票代码600048财务指标分析和P/E, P/B, PEG指数分析宏观层面分析房地产行业和地产股单纯从这些指标去分析—无法预计股票未来的成长趋势—无法判定公司究竟是怎样盈利的分析框架宏观行业分析——盈利能力07到08年几个指标都有所下降,到09年后情况有所改善,ROA却略有下降。调控房价的政策效果不明显,房价依然处于高位。存货周转1.对房地产企业,存货周转率可能比利润率更重要2.存货周转率表明行业需求旺盛,反之表明行业需求的下降3.存货周转率下降增大了企业的经营风险销售能力以商品房为例,经历07到08的一个小幅下降之后又开始保持高速增长的态势,但09年后增速明显放缓行业冬天,股票春天地产行业冬天:1.宏观经济货币供应量不支持行业大调整2 全国量价略跌3公司面临大挑战,战略选择难2012年地产股还是会有好机会的1.股票已过度反映房价下跌2.当前的估值已低于08年底部,基本已见底财务报表分析盈利能力分析—第一层次ROCE = RNOA + FLEV * SPREAD保利:17.64% = 8.26% + 1.193* 7.71%万科:17.37% = 14.43% + 0.236*13.91%2011年2011年2010年2010年保利 万科保利万科第一层次分解:ROCE17.64%17.37%16.68%16.21%少数股东权益前的ROCE20.11%24.24%17.96%21.68%RNOA8.26%14.43%7.52%14.43%财务杠杆驱动因素NBC0.55%2.47%0.31%4.11%SPREAD7.71%13.91%7.83%10.58%FLEV1.1930.236 1.2380.171 经营负债杠杆驱动因素ROOA11.27%7.33%11.02%7.63%短期借款利率(税后)3.98%3.98%3.80%3.80%OLSPREAD7.29%3.35%7.22%3.83%OLLEV0.9172.1190.8591.777ROCE = ROOA +(RNOA-ROOA) + ( ROCE – RNOA)保利 17.64% = 11.27% + (8.26% - 11.27%) + ( 17.64% - 8.26%) 万科 17.37% = 7.33% + ( 14.43% - 7.33%) + ( 17.37% - 14.43%)保利的ROCE大部分来自于财务杠杆的撬动,而且目前来看品牌不如万科有竞争力,信用额度较小盈利能力分析—第二层次2011年2011年2010年2010年保利 万科保利万科第二层次分析: RNOA8.26%14.43%7.52%14.43%边际利润率16.19%16.98%15.02%18.27%资本周转率0.510.850.500.79盈利能力分析—第三层次层次分析2011年2011年2010年2010年保利 万科保利万科第三层次分析:边际利润率驱动因素:毛利润率37.20%39.52%34.12%40.59%管理费用率-1.60%-3.62%-1.60%-3.66%销售费用率-2.66%-3.59%-1.60%-4.12%资产减值损失率-0.11%-0.09%-0.03%1.08%营业税率-10.79%-10.92%-9.99%-11.10%税前销售边际利润率22.05%21.30%20.27%22.79%税款费用率5.93%-6.06%5.21%-6.39%销售边际利润率16.12%15.24%15.06%16.40%其他项目边际利润率0.08%1.75%-0.04%1.92%盈利能力分析—第三层次(续)资产周转率驱动:因素(倒数)现金周转率0.0001830.0000244 0.0001980.0000395 应收账款周转率0.1100.280 0.1180.327 存货周转率3.2342.925 3.0620.327 预付款周转率0.2670.282 0.3730.353 PPE周转率0.0200.022 0.0090.024 长期股权投资周转率0.0210.090 0.0260.089 投资性房地产周转率0.1020.016 0.0260.003 无形资产周转率0.0010.006 0.0010.008 其他资产周转率0.0060.039 0.0040.053 经营资产周转率3.7613.662 1.9971.185 应付账款周转率0.3710.842 0.3090.669 应付费用周转率0.0010.024 0.0070.028 应付税款周转率-0.0840.057-0.0410.063其他负债负债周转率02.739 00.425 盈利能力与资本的利用效率目前均不如万科,在广告上的投入
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