房地产市场研究报告 伟业顾问北京田村地块可行性分析报告.pptx

宏观市场;图表：北京市近几年GDP数据 ;图表：北京历年城镇居民收入和消费性支出统计图 ;北京：两轴—两带—多中心 西部：CRD（即“首都休闲娱乐中心” ;禁止供应高档别墅项目建设用地。 ;依据本项目地块现状，综合考虑地理位置、交通状况、物业分布状况、区域环境等因素，确定本项目地块主要研究区域： 东至定慧北桥，南至复兴路，西至锦绣大地物流港，北至杏石口路面积约为12平方公里的矩形区域。 ;位置优越，紧邻西部政务区； 区域居住氛围良好，购买潜力深厚； 区域居住者主要为中央机关、军队以及医院员工； 配套设施比较缺乏，整体环境有待改善 。 ;区域未来趋势;现有人口总量 ;受过大学教育的人口占区域人口总量的34%； 42%的人口学历水平在初中以下； 区域内33%的人口月收入水平低于2000元 ； 40%左右的人月收入水平在2000—5000元 28%的人口月收入超过5000元 ;现阶段人口总体特点 ;区域内现有道路;金沟河路;区域内现有公交路线;;未来交通规划;北京国际雕塑公园 ;区域内酒店 ;区域内酒店分布 ;项目名称;酒店类物业初步可行性;项目名称;;办公物业价格及档次 ;办公物业入住群体 ;办公类物业初步可行性 ;序号;区域内住宅分布;序号;序号;未来区域内住宅总放量 ;住宅类物业初步可行性;区域各街道商业物业供应量 ;餐饮占总体量的25%，由于田村路临街商业底商刚刚竣工，还有大量未入住，所以空置体量达到12%，其他业态均在10%以内，较为平均，值得注意的是服装服饰所占比例仅为2%，说明区域内缺乏服装服饰业态消费场所 ;社区名称;社区商业分布 ;区域现有商业供应总量 ;项目名称;区域现有超市分布 ;家电卖场分布及体量;;;;结论:由于办公物业对个人消费者的生活意义不大，区域办公楼过多反而会造成交通拥挤，从而影响他们的生活，因此从他们的角度来讲，是希望办公物业档次高些，但同时又不能过多，他们的意见对区域是否开发办公物业不起最终决定作用，而区域是否需要开发办公物业最终取决于区域经济发展水平以及当地公司、企业对办公的需要。;;区域内酒店物业已经基本饱和，本项目位置欠佳，不宜开发酒店、宾馆 关于办公物业，就目前区域发展情况来看，高档办公物业缺乏生长的土壤，低档写字楼有一定的需求 区域消费者对新建房产的消费热情很高，5000—7000平米的二居、三居最受欢迎，大面积住宅在本区域的市场较小 在商业方面，超市、餐饮街、娱乐休闲、家电卖场、服装服饰都有广泛的市场需求;;目标承租者研究小结 区域内的办公企业大部分对交通便利的办公物业有兴趣；数量众多的中小企业对办公物业有一定的需求，但对高档次的办公物业消化能力有限 商业承租者普遍看好本区域未来商业发展，对本项目充满兴趣，认为具备发展前景，但对租金水平比较关心 在有意向的商户中，主要以超市、餐饮为主、娱乐休闲、家电也有相当的兴趣;通过对北京市宏观房地产市场的研究，根据 新北京市“两轴-两带-多中心” 的整体规划，建立西部绿色生态带，发展西部休闲生活社区，给本项目带来了一定的机遇； 而随着项目所在区域交通状况的不断发展，项目所处的优越地理位置，周边区域地产市场的空白与机会也支持了项目发展的可行性； 物流与商流的有机结合本身就是对物流经济发展的升华； 各类物业市场的深入研究与目标消费者的回馈也充分证实了项目的可操作性。 我司相信：通过进一步的宗地研究与地块分析，确定合理的可行性方案必会发挥地块更大的价值。;一、现状 1.地面覆盖物：项目内待规划面积上现有建筑物总建筑面积约为25000 平方米。 2.通平状况：因项目地块本身为已开发地块，所以目前不具备七通一平的条件。;1.自身优势;1.发掘自身优势;以大型超市为中心的社区性中档综合类休闲购物广场 中低档次的办公物业;大型超市+电器卖场+折扣卖场+中档及中档以上餐饮街 +娱乐业态+商业配套类业态;充分利用原有物业现有状况;超市/卖场/折扣店;类别;类别;1.5-2.0元/天·平米;在原有三座办公楼的基础上;;广场;项目;序号;根据上表可以看出，本项目未来建成后，平均租金水平能够达到1.46元/平米/天，假定全部出租，可实现租金收入2022.05万元。 应缴税费： 5.5%的营业及附加税，5%的管理费用及未来的招商费用等 。 利润：扣去上述应缴税费后利润为1809.73万元，按33%的企业所得税计算，净利润为1212.52万元。 回收年限：每年利润按静态等值计算，投资回报年限约为11年，但考虑未来租金的递增，投资期会有所缩短。;THANKS！;《房地产策划大全—房地产市场研究报告》  团圆网 www.tuanyuan.tv;内容简介： 一、包含六大版块内容：研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产