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浅谈物业服务企业发展 　　[摘 要] 房地产业的兴起使得物业服务行业迅速崛起为一个重要的新兴行业。在物业服务行业规模和社会影响力日益扩大的同时，其整体运行质量却令人堪忧，这也极大地影响我国房地产业的发展甚至整体经济运行的效率。因此，了解物业服务市场的发展状况和存在的问题，认清当前市场环境和发展趋势以及企业自身情况，对今后企业的发展和行业的进步，将会有重要的意义。 　　[关键词] 物业服务企业 存在问题 思考 　　 　　1、物业服务市场的发展状况 　　1981年我国第一家物业管理公司在深圳成立，标志着一个现代城市新兴行业――物业服务行业的开始。行业在发展中逐渐表现出其积极而重要的作用,表现在：不仅改善了人们的生活和工作环境，提高了城市管理水平，而且促使住宅及配套建设更加精细，在实施社会再就业工程中也作出重大贡献。由于顺应了时代发展的需要，物业服务行业获得了社会的认可，并在实践中稳步发展，社会影响力也渐渐扩大。 　　随着我国城镇住房制度改革的深化和城市建设的迅猛发展，物业服务行业进入了一个迅速发展的新时期。引进物业服务企业不仅在新旧住宅区全面推广，而且被工业区、学校、医院、商场、办公楼等各类物业采用；国家机关、国有企业等体制改革，也都与物业服务的推进相结合。目前，我国已初步形成了包括房屋及相关设施设备维修养护、小区治安保卫、环境保洁、绿化养护、居民服务、物业中介等系列的配套服务。物业服务已在房地产业和其他相关服务行业相结合的基础上，发展成为与人们的生活和工作息息相关的一个相对独立的新兴行业。 　　我国城市化浪潮带动了房地产业的兴起，作为房地产开发建设配套产业的物业服务，也在这一过程中日益突出其重要地位。在物业服务市场上，其服务的主要对象是房地产开发项目，因产业的配套性加上房地产业的社会高度关注性，使物业服务不仅随着房地产业的发展而不断壮大和进步，而且物业服务水平也影响着房地产项目的价值。当前，选定好物业服务企业已成为楼盘预（销）售的前提条件，而优良的物业服务越来越成为各类楼盘特别是品牌楼盘的卖点，购房者已把物业服务作为选房的重要因素，由此推动了房地产企业开始关心物业服务并把物业服务作为企业经营战略决策的重要依据。但是，城市建设和房地产开发使大量住宅小区和各类房屋不断投入市场，在小区规模扩大、人们的需求层次越来越高以及产权多元格局已经形成的市场环境下，物业服务企业在今后的发展中充满了机遇，同时也面临着严重的挑战。 　　2、当前物业服务市场存在的主要问题 　　物业服务是一个新兴行业，发展的时间还不长，其规模的迅速扩大主要是本世纪以来大量的房地产开发项目等城市新增房屋建成投入使用而形成的。在这个过程中，一方面行业正处于发展阶段，相应的法律法规和规范的市场机制等滞后；另一方面，人们对该行业的认识和适应程度跟不上行业发展的速度。因此，现阶段的物业服务市场存在着不少问题。由于物业服务与人们的生产生活密切相关，物业服务企业的服务质量、服务水平也就成为人们关注的热点；这使物业服务中的问题常常表现得特别突出。总体来说，当前物业服务市场的问题主要体现在以下几个方面： 　　①物业服务各主体间的权利义务关系不清。业主、使用人、物业服务企业等的权利义务尚未能完全明确，这不但导致大量的矛盾和纠纷出现，而且让政府对物业服务市场实施监督管理和司法部门处理物业服务纠纷缺乏明确的法律法规依据，最终使各主体的合法权益无法得到有效保护。这些问题的出现严重制约了物业服务行业的健康发展。 　　②物业服务企业的建设与服务职责不清，缺乏有效衔接。虽然我国已规定房地产项目建设时须引进物业服务企业，但物业交付使用后，在物业质量和使用等方面存在问题时常常出现建设单位、施工单位、物业服务企业之间职责不清、互相推诿的现象。由于此时物业服务企业直接面对业主，使这类矛盾往往集中于项目的物业服务方，造成物业服务企业陷入困境。而一些提供前期物业服务的企业本身与建设单位有着千丝万缕的联系，在问题产生时常表现得更为复杂。 　　③物业服务企业经营活动不规范。一方面物业服务尚未形成规范的市场机制和行业的标准化建设；另一方面行业的人才缺乏，人员素质普遍偏低。这些不足集中表现为物业服务企业经营活动不规范。 　　④业主委员会的运作缺少监督和制约。业主委员会由业主大会选举产生，代表全体业主行使权利和履行相关义务。由于监督和制约机制不到位，当出现业主委员会的行为损害业主利益时，难以用正常渠道解决。如：曾发生过一小区业主不满业主委员会的行为欲将其罢免，因业主委员会的抵制而无法成行，后在当地居委会、办事处及房地产管理部门等多方协调和监督之下才改选了新的业主委员会。目前，住房和城乡建设部已经出台了《业主大会和业主委员会指导规则》，但对业主委员会的运作机制仍需进一步完善。 　　⑤房屋共用部位