广告策划泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议.pptx

华瓯国际——项目地块解析新城丽都华渝仪表厂渝安龙都逸静丰豪当代城紫都城轻轨线余松路阳光地中海紫都城盛世北辰大城小院紫都星座SM广场百安居沃尔玛本案柏树堡立交自由港湾建材市场盘溪综合市场项目地理位置图龙湖大城小院龙湖紫都城余松路SM广场柏树堡立交文艺家活动中心项目分析建筑用地面积：37375m2总占地面积：41584.5m2使用性质：公建、住宅容积率：不得大于5建筑密度：不得大于35％绿地率：不得小于35％高差： 南北落差为13米左右 东西落差为5米左右道路级别：余松路为城市主干道，双向八车道，靠近大城小院为双向四车道，项目东面为双向四车道注：①用地面积包含集中公共绿地7072m2（沿柏树堡立交控制的20米防护绿化带的面积），该面积已计入用地基数37375m2，但不纳入地块绿地率指标核算。②该项目为重庆市政府支持重庆市文化艺术界联合会修建“文艺家活动中心”的配套项目，保证文联在该项目中获得该会要求的10000平米的培训、办公用房，并负责该“文艺家活动中心”的周边环境项目特征思考思考A：项目处于成熟发展的冉家坝板块，已成为共性特征，不具有优势性思考B：容积率高达5，如何通过产品规避高容积率缺陷，提升项目价值思考C：余松路、柏树堡立交过往车辆频繁，噪声污染严重，需定位新产品规避该缺陷思考D：项目如何定位，才能在激烈竞争市场中脱颖而出成为项目操作成功的关键思考E：正确认识SM广场和文联培训中心的作用，并能与项目有机结合华瓯国际——容积率为5，如何规避并化解成功案例借鉴北京SOHO现代城以写字楼和小面积公寓化解高容积率的压力（写字楼：17万方 酒店：13万方 商业：16万方 公寓：20万方 ） 深圳的星河世纪以写字楼和小面积公寓化解高容积率的压力（写字楼：4万方 商业：4.3万方 公寓：5.5万方 ） 成功案例借鉴重庆的红鼎国际以小面积公寓化解高容积率的压力（公寓式住宅：10万方 公寓：3.5万方 ） 重庆的光华观府国际以酒店和高档商业化解高容积率的压力新古典花园住宅、高档公寓、超五星级酒店及高档商业”为一体的50万方核心商圈首席花园大社区。 高容积率的化解模式1、弱化住宅品质性和舒适度，强调投资性、过渡性、经济性2、通过商务功能或者商业功能化解高容积率的压力3、利用各种物业形态的相互影响，结合项目地块属性和开发目标确定项目可发展的物业组合4、通过商务功能展示或者先期入市提升项目的投资潜力和形象度，避免与高品质住宅区档次和品质弱势竞争华瓯国际——核心问题的界定华瓯置业目标：规避市场风险，快速回现是首要目标华瓯置业目标排序：规避风险＞快速回现＞利润最大化＞通过项目带动公司的品牌华瓯置业目标排序：所有物业尽可能变现，不打算物业自我持有华瓯置业困惑：为达到目标，项目如何定位和规划核心问题：如何实现低风险、快速销售的复合型地产定位和概念设计核心问题：如何实现低风险、快速销售的复合型地产定位和概念设计物业形态产品组合项目定位布局优化设计建议华瓯国际——物业形态定义本项目物业形态定义低风险复合型快速销售（在未来不确定性）多产品组合物业（在规划角度）全分拆销售物业形态均衡发展模式复合型塔楼＋独栋＋街区销售型均衡发展模式的复合型地产类似物业形态案例红鼎国际，商务公寓面向的是重庆市投资客，公寓式住宅面向区域性消费者，通过公寓的销售提升住宅的附加值和形象度，多种产品满足不同的客户，分散市场风险。红鼎国际?商务领馆建筑面积为3.5万方，40－65m2自由组合的公寓，倡导模糊和混合的思想，可以办公可以居住，这里为办公和居住提供了多种可能性。红鼎国际?名苑建筑面积为8万方，弱化了居住环境，强调了居住的便利性和可升值空间以及投资价值。红鼎国际通过小户型的公寓形象化解了高容积率的压力财信弗瑞登，弗瑞登写字楼面向的是大型企业或集团公司，弗瑞登?自由之城的小户型公寓面向投资客和过渡性投资客，弗瑞登?红街以内街和外街两种不同的物业组合，重点作为项目的配套性商业。财信弗瑞登综合功能定位消除了区域抗性，细分了市场，补充世纪英皇的商务功能配套的空白产品，使项目演绎了独具特色的复合型物业发展道路财信弗瑞登通过公寓式住宅启动带动了人气和口碑，后期写字楼形象提升公寓式住宅价值，促进公寓式住宅的销售，实现了正盘快速销售财信弗瑞登通过核心区域价值、产品创新、产品节奏实现价值提升类似物业与项目对比表对比因素红鼎国际财信弗瑞登华瓯国际交通状况★★★★★★★★★★★★★★噪声污染★★★★★★★★★★★★★★★商服配套★★★★★★★★★★★★★★人居密度★★★★★★★★★★★★★★政府机关★★★★★★★★★★★★核心商圈辐射★★★★★★★★★★★★产业资源★★★★★★★★★经济指标★★★★★★★★★★★★★★竞争对手分化★★★★★★★★★★★★★★备注：★代表级别小结：