房地产市场研究报告 中原惠州市合生水口东江地块策略提案.pptx

深圳中原惠州分公司 事业三部 2008.01.03;关于提案前的几点思考！;思考1:市场战略;思考2:本项目的客户挖掘及营销体系保障;;思考4:本项目应承载的使命;颠覆·引领;优术;优术;Q ——土地;;珠三角各城市发展方向;粤港的经济互动加速珠江三角洲的经济发展 ;珠三角各城市GDP比较分析 ;房地产开发额比较分析;;;惠州交通网络系统——具备良好通达性;畅想;观点;Q ——土地;;;项目名称;惠州高端别墅类物业小结;在本土市场的框架内： ？如何从目前烽烟四起的高端市场突围 ？如何延续合生的品牌;辐射市场;珠三角市场;;;深圳市场供需对比分析;发展期;;别墅类型;价格分析;深圳高端物业市场小结;市场总结;Q ——土地;客户分类;享受使用型;资产持有型 ;深圳客户研究;需求产品类型;品牌认知度;客户背景;购买目的;;能接受总价在200-400万之间，占15% 能接受总价在401-600 万之间，占37% 能接受总价在601-800万之间，占32% 能接受总价在801万以上，占16% 多数豪客能接受总价在401-800万之间,占69%;客户定性访谈;典型资产持有型客户 业主姓名：方先生 年龄：42 籍贯：中国籍 家庭结构：一家三口与父母同住 职业：某烟草公司老总 学历：本科毕业 描述：由于某种特别原因有大量的资金进行房地产投资，所购买的物业都要买最贵最好的，通过中原购买云深处，红树西岸，观澜翡翠湾，天琴湾，对惠州房地产不是很了解，但对合生印象较好，现在在深圳的居所为波托菲诺。;典型享受使用型客户 业主姓名：李先生 年龄：38 籍贯：香港籍 家庭结构：一家三口 职业：建材公司老板 描述：李先生所经营的建材公司，专门代理世界顶级瓷砖、 龙头。许多别墅业主也是他客户。购买翡翠湾的原因一是 希望作为商务活动场所，一是作为他的产品展示区域。;资产持有型认为稀缺资源最重要，其次是保值升值/开发商品牌，能接受的总价在401-600万之间 享受使用型认为稀缺资源最为重要，其次是配套设施、开发商品牌，能接受总价601万以上 交易获利型认为保值升值最为重要，其次是稀缺资源和开发商品牌，能接受总价在201-400万之间;公爵小镇（12） （1） 东方威尼斯（19） (1） 金山湖一号(11) (1） 半岛一号（26） (2） 棕榈岛高尔夫（13） （1）;40岁—50岁之间的客户38人，占58%；另有11人在51岁以上;家庭年收入在20-50万之间，占14% 51-80万之间，占32%； 81-120万之间，占16%； 121-180万之间，占3%； 181-250万之间，占2%； 251-350万之间，占2%； 351万以上，占2%； 保密人数占29%;品牌认知度;选择独栋别墅的客户占26% 选择TH的客户占55% 在调研员提及TH产品，并强调产品面积较小具备总价优势时，有部分独栋别墅客户表示也可以接受TH产品，但希望TH产品做出特色 多数客户对TH、 叠拼的具体概念并不十分清晰;需求面积;典型享受使用型客户 业主姓名：刘先生 年龄：45 籍贯：惠州本地人 家庭结构：一家四口 职业：医疗器械公司老板 描述：刘先生所经营的医疗器械公司，公司在城区，工厂在仲恺，是金山湖一号的业主，在惠州多处有别墅，交友广阔，很多别的楼盘的客户访谈经由他介绍，非常认可合生品牌，最关心安全问题。;典型资产持有型客户 业主姓名：张先生 年龄：45左右 籍贯：台湾人，美国籍 家庭结构：一家五口 职业：电子音响公司老板 学历：本科 描述：张先生所经营的是电子音响公司，经常往来台湾，惠州，工厂在惠阳，公司非常有实力，在深圳的西乡也有工厂，来大陆多年，对合生品牌非常了解和认同。;享受使用型客户多选择400平米以上面积 资产持有型多选择200-400平米 交易获利型多选择200-300及200以下面积;价值链3：价值承接者 Q：不同细分市场客户有何差异？;Q ——土地;预期杠杆—政策调控; 公元2007年9月27日，中国人民银行、中国银监会联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，通知对开发商开发贷款、住房消费贷款、商业用房贷款等多方面做出了新规定，详情如下：;;个人住房贷款;政策目的： 调整供应结构， 平衡供需矛盾，打压投机类需求，使房地产市场更理性发展，而非打压房地产市场。;;价值链4：预期实现