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浅谈非经营性资产物业管理成本控制 　　【摘要】非经营性资产物业管理主要是对接管的非经营性资产实行危房改造、消除隐患，通过统一管理提升居民生活质量、改善生活环境。本文从非经资产物业管理成本的特点，总结出成本控制的主要内容。从全面控制管理体系、加强人工成本控制、加强维修改造项目成本控制三方面进行了阐述，并强调了发展信息化建设对成本控制的重要意义。 　　【关键词】非经营性资产，物业管理，成本控制，信息化建设 　　一、非经资产物业管理成本的特点： 　　1、成本发生分散： 　　非经资产分布范围广，遍布各城、郊区，项目分散零碎，不利于集中管理。 　　2、主要成本基本相同： 　　根据非经资产的现状，物业管理工作普遍侧重于修缮改造、设备设施的更换维修保养、消除安全隐患等方面，故其主要成本费用也集中发生在房屋、设备设施的维修改造方面。 　　3、次要成本有所区别： 　　次要成本主要指除维修改造以外的日常物业服务成本。各非经资产项目自身条件不同，决定了配套物业服务内容的不同。服务项目要因地制宜，供其所需。 　　二、成本控制的主要内容： 　　1、全面控制管理体系： 　　（1）全面成本管理的含义： 　　成本控制要贯穿非经资产物业管理工作的始终，对成本形成的全过程进行管理。从主要成本抓控制，节约各项次要成本，做到全方位的成本管控。调动全体员工的积极性，把控制成本落实到各项具体工作中，在全员形成成本控制的工作理念。从而形成全过程、全方位、全员的完整、全面控制体系，使成本构成的各要素都处于管控状态。 　　（2）全面成本控制的程序： 　　集团制定成本控制标准，并执行ISO9000质量管理体系，使非经资产物业管理工作标准化、规范化。下属各物业公司以项目部为单位上报年度成本预算，预测成本发生点及费用。经集团审核后执行成本预算，在全年的物业管理工作中以控制标准为准绳实行成本控制，并将实际成本与预算成本进行比较，及时发现偏差。对于高于成本预算的，分析原因，寻找降低成本的途径；对于低于成本预算的，总结其管理经验，在以后的工作中引以借鉴。并在年底进行成本核算，考核成本目标完成情况，根据考评结果对各物业公司进行奖罚。使各企业相互对比，查找自身不足，借鉴彼此先进管理经验，提高成本控制成效。 　　2、加强人工成本控制： 　　（1）人力资源成本管理： 　　物业管理是一个服务型行业，其行业性质决定它属于劳动密集型。人工成本支出占物业管理总成本的比例较大，因此加强人工成本控制将有效降低管理费用。依据物业企业的工作性质，人力资源按基层服务人员（包括：维修人员、保洁人员、安保人员等）以年龄大、文化程度偏低、经验丰富、可长期稳定工作的人员为主要招聘对象；中、高层管理人员以企业的需求为主要用人标准，精简机构、优化部门设置、明确岗位职责。 　　（2）人工成本控制模式： 　　根据资产现状和居民需求，提供相应的物业服务，合理的设置项目部人员编制。以大型、物业状况优良的非经项目为中心，利用社区配套用房作为办公基地，并对周边一定区域范围内的小型、物业要求不高的或零散分布的非经项目进行管理，形成一个中心、多条管理线路的，辐射扩散式管理格局。以一个项目部为中心带动区域内多个物业项目的共同管理，可大大减少管理层人员编制，只需按服务内容和工作量配备相应基层工作人员。 　　对于技术要求不高、定期进行的工作人员，如：维修工、保洁员等，可核算各小区工作量并考虑路程时间，统筹安排几个项目共用一班人员。而对于提供持续服务工作的工种，如：保安、停车管理员、电梯运行人员等，则各项目部合理安排班次，实行几班几运转的人员配备。 　　（3）利用价值工程分析经济效益原则： 　　在进行人工成本控制时，要以保证经济效益为主要原则。不能单纯的为了降低成本而降低服务标准或减少服务项目。成本控制是否合理要以价值工程为主要衡量体系：价值=功能/成本，即：V=F/C。成本管理应以保证服务数量和质量的前提下，成本最小化；或力争成本不变的前提下，服务数量和质量最大化，作为控制成本的经济效益目标。 　　3、加强维修改造项目成本控制： 　　（1）维修改造项目成本的三阶段控制： 　　对非经资产进行维修改造，要做到事先有方案、计划，事中有控制、纠偏，事后有审核、总结；从而实现维修成本的事先、事中、事后三阶段控制。即在项目接管前和每年年初，各项目部进行全面的接管普查和年度普查，了解物业状况及民众所需。根据普查情况统计汇总做出事先维修计划，将非经资产现状、维修改造方案、工程预算上报集团审核。经审核通过后按维修计划实施，在保证质量的前提下按审核预算严控成本、及时纠偏，对于需增加的必要费用应提前申请、说明理由，从而实现事中控制。项目完工后，进行四方验收确保工期、质量。并据实结算，总结成本降低的经验和增加的原因，