广东中山商业项目市场格局及分析研究报告120业态创新地产格局网点分布.pptx

新政之下，商业投资正当时，商业物业俨然已变身投资首选 “香饽饽 面对住建部、国土局、央行、银监会等相关部门连续出台的系列调控政策，让投资住宅与商业物业的首付门槛站在了同一条起跑线上，或会加重新一轮投资住宅的观望情绪，似乎昭示着这样一个信息：未来，市场将是大量商业化 的市场。 面对全国商业一片红的大好局面，中山的商业地产市场又是怎样的呢？合富辉煌（西部区域）中山公司市研部商业地产发展综述中山商业地产发展环境中山市商业地产格局中山商业未来发展趋势合富辉煌（西部区域）中山公司市研部商业地产背景环境商业地产发展综述 2009年以来住宅市场的持续火热，迫使宏观调控政策不断加码，2010年至今，中央陆续出台的严厉调控政策，直指商品住宅：规定二套房首付不低于五成，利率不低于基准利率1.1倍，暂停发放三套以上房贷，以及遍布全国各主要城市的限购等。除了90平方米以下的首次置业，多种政策组成叠加效应，几乎影响到了所有住宅需求。但是，商业项目由于此前已执行较为严格的信贷政策，本轮新政对于商业地产的影响较为有限。此外，虽然自2010年起货币政策日益趋紧，而通胀预期仍然存在并愈加强烈，导致部分房地产投资者将目光转向商业地产，不断推高了商业地产的价格。合富辉煌（西部区域）中山公司市研部商业地产概念商业地产发展综述 商业+地产，先商业后地产 商业地产是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式，商业地产的形式多样，规模有大有小，大型商业如Shopping mall项目，可以达到几十万方，规模小的商业房地产项目仅几百平方米，甚至更小，对于规模庞大的商业地产，其经营多采用整体开发、统一经营管理，以租金为投资回报的模式，对于小规模的商业地产而言，经营管理模式非常多样化，既有统一经营管理模式下租金回收的方式，而更多的小规模商业项目，如住宅社区中的底层商铺则采用商铺出售、零散经营的模式。合富辉煌（西部区域）中山公司市研部商业地产分类商业地产发展综述邻里型社区型区域型超区域型商圈半径（公里）1－23－510－2030－40时间距离（分）3－55－810－1520－30商圈人口（万人）1－25－1050－100200以上停车场容量（辆）50－100300－500200010000商店组成超级市场综合超市1家百货店2家百货店2－6家专业商店专业商店综合超市2家综合超市2－3家综合店饮食服务服装店服装店药店其它饮食服务饮食服务洗衣店杂货店杂货店其它其它其它10－20家20－40家100－200家180－250家合富辉煌（西部区域）中山公司市研部商业地产与住宅区别商业地产发展综述商业地产的开发与一般住宅（指普通住宅、公寓、别墅）的开发还有许多不同，主要表现在以下几个特征：1、商业地产投资大、风险大、回报率高2、商业地产可供选址少，规模选择复杂、规划难度高3、商业地产具有可分割性4、商业地产的建设和投资回收期长5、商业地产融资以银行贷款等间接融资为主要渠道6、政府政策作用明显合富辉煌（西部区域）中山公司市研部商业地产特点商业地产发展综述商业地产的特点 （1）开发场所的择优性（交通要道、临街、周围有巨大消费群） （2）功能定位的差异性 （3）物业经营的多样性（出售、出租、又租又卖、零售整租、联合经营） （4）业态组合的复杂性 （5）主力品牌的号召性 （6）装修配置的层次性 （7）保值增值的可靠性（土地增值、装修、商业经营） （8）抵押融资的变现性 （9）开发经营的风险性 （10）服务管理的专业性（物业管理、商业经营管理） 合富辉煌（西部区域）中山公司市研部历史上的八次业态创新商业地产发展综述次数名称业态开始时间高潮期特征1百货商店1852年1860－1940扩大品种2一价商店1878年1880－1930同一价格3连锁商店1859年1920－1930组织创新4超级市场1930年1935－1965自选购物5购物中心1930年1950－1965商店聚集6自动售货机第二次世界大战后1950－1985自动售货7步行商业街1967年1967－？漫步购物8多媒体销售1980年1980－？电视、网上购物合富辉煌（西部区域）中山公司市研部市场集中度低大企业盲目扩张进入市场壁垒低企业小型化产品差别程度低市场过度竞争我国商业地产发展现状商业地产发展综述在国内，进入市场的壁垒过低使行业中的企业规模向两极发展，大企业盲目扩张和小企业无节制发展，导致“低市场集中度和过度竞争”合富辉煌（西部区域）中山公司市研部商业地产未来供应商业地产发展综述供给放量有足够支撑依据：可带动地产产业发展，吸纳就业人口，改善城市形象，带来持续的税收，所以，相比住宅项目，商业地产更受地方政府欢迎。经济结构