住宅地产营销策划常州武进市天宁区某地块项目前期策划.pptx

第四章、产品建议; ;第一章、项目分析;一、项目所属区位及环境分析; ;4.公共配套设施 交通：区域内有14、47、48、308路等多条公交路线，距火车站、武进汽车站、常州汽车总站较近，出行便利。 生活配套：武进医院、无大型菜场等设施，有少数低档临街餐饮 分析：医院与项目隔路相望，就医方便，但生活服务型设施档次低，生活不方便，生活品质不高； 学区：北环小学、北环中学 分析：无优势学区，不能满足买房择校的居住意愿！;利家居;业态;;火车站北广场位于项目南侧，建成后将分流火车站南广场现有客流，疏导客流到本项目区域，从而为项目聚集商业人流，有效增加商业需求，改善区域现有商圈结构，为项目提供新的商业机遇，提升地段价值。 永宁地道的拓宽，竹林西路的开通，使项目到站北广场的路程缩短到步行5分钟，交通的改善将使项目与火车站联系更加紧密，使项目充分分享站北广场规划带来的利好因素。;兴建中的欧尚超市;7、项目周边居民构成分析;二、项目主要经济指标参数评估 ;三、项目区域房地产分析1. 区域新开发住宅项目分析： 银河湾星苑;青山湾;2.区域二手房住宅分析新天地花苑;;第二章、项目定位构想 ;本项目主要抗性因素 配套——目前区域内相关生活和商务配套设施不太完备。 环境——项目周边目前自然环境较差。 安全性低——项目临近火车站，流动人口较多，区域治安环境较差。 项目容积率过高——项目规模小，容积率偏高，造成居住密度过高，内部基本景观设置，绿化率较低。 成本——项目土地成本过高导致销售价格走高。 单价偏高——与项目所处环境及同类竞争楼盘的价格对比，项目平均单价偏高。项目产品必须寻找到市场突破点，解决项目规模、地块情况及各项经济指标的约束。 ;自身条件不足！ 没有强有力的外界配套支持！ 如何在保证良好销售业绩的前题下，实现高单价？; 常州市办公市场整体尚不成熟，在各区域办公项目的出租率均不高，平均出租率在62%左右，整体出租和销售市场不景气；;写字楼市场;3、项目区域酒店市场;区域酒店现状： 投资、运营成本高，投资回收期长，投资风险大 商务型酒店客源足、消费层次多样、入住率高！ 本项目现状： 距离火车站较近，随着火车站北广场的规划落实，会为项目提供新的商业机遇和客源。 但要求开发商具有雄厚的资金支持和较高酒店管理能力！; 本项目应扬长避短，做成综合性项目，最大程度的扩大客源范围，做 “多功能小户型”！;4.区域小户公寓分析 本项目位于城市次中心 能最大幅度吸收各种购买客源;区域典型楼盘对比分析;5.立地因素考量 ;二、功能定位分析;“居家型、商住型、酒店式服务型”三种小户型研判 ;项目比较;第三章、目标客户群分析;目标客户群细分 通过压缩户型面积，降低总价，提供多使用功能而增加客户群体的营销策略，从而最大限度的挖掘目标客户，让全民参与到项目当中。;地产江湖——数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！;核心客户层 首次置业的“都市精英” 基本描述： 这些年轻的高学历者在生活方式、家庭结构、审美爱好上都有独特性。 年龄：低年龄（24-35岁）高学历的首次置业者 经济状况：处于创业阶段的年青人虽有着中高等收入和光明的发展前景，但普遍经济基础比较薄弱，积蓄不多。购买普通型住宅存在着很大压力，促使“新生代”购买小户型的主要原因还是小户型诱人的低总价和极低的首付 教育背景：大多受过高等教育，或经过努力自学成材的中高档人才 家庭结构：单身、同居或刚结婚年青人。因此，居住面积要求不高，功能齐全、面积够用就行 生活要求：注重生活品位、生活质量，对私人空间的要求更为细而精致，追求舒适的生活方式 生活空间:可居、可聚、可沉思、可喧闹、可共赏足球大赛、可独听萨克斯风…… 喜好：喜欢交际、旅游、运动、上网、购物、娱乐、休闲 偏好：追求时尚前沿，视野广阔，乐于接受新生事物;第四章、产品建议 ;一、项目建筑规划设计总平构想 1.地块规划条件 地块容积率高，占地规模小，设计条件受限； 本项目地块南北进深大，东西较窄，规划设计难度较大； 土地成本非常高，必须最大限度用完容积率。;项目建筑规划设计总平构想;楼 层;三、户型建议1、户型面积配比建议;2.户型设计原则 户型创新——弹性空间 关键词：百变、增值、功能齐全;一房一卫一厨 建筑面积35㎡;变;一房两厅一卫一厨 建筑面积54平方;两房两厅一卫 建筑面积：69㎡;;3.硬件配套 公共空间酒店化，硬件配套精品化 结构形式、外立面、层高都是按照星级酒店的设计标准打造，统一集中管理： 24小时星级酒店服务 智能一卡通系统、配置足够的品牌高速电梯 公共区域装修装饰按星级酒店标准装修 设置5.4米挑高入口豪华大堂 宽带入户，通过数字化社区环境，项目实现了时尚的生活方式。综合通讯服务中心利