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物流用地的投资价值 　　据不完全统计，全国范围内已建和在建的大小中心（基地）近千个，更有些地方出现了以“发展现代物流”为名义的大肆圈地，为获取高额溢价，或空置几年等土地升值或改变用地性质进行商业开发，造成物流用地利用强度偏低、土地隐性浪费等现象不断出现。 　　 　　近年来，由于物流产业对地方经济的带动作用显著，各级政府都对物流行业给予了相当程度的政策倾斜。国家出台了一系列政策鼓励物流业的发展，地方政府也纷纷制订区域性物流发展规划和政策，在国家鼓励政策的基础上还推出土地、税收等多种优惠条件吸引物流产业集聚。 　　 　　投资强度（也称投资密度，编者注），作为反映土地集约利用和规模化经营水平的重要指标，成为物流用地审批中必不可少的内容之一。然而，目前我国尚没有对全国范围内物流用地的投资强度问题制定过相关规范。 　　 　　何谓投资强度 　　 　　“投资强度”一般是指项目用地范围内单位土地面积的固定资产投资额，但具体包含哪些内容却没有统一的说法。厂房等基建投资和设备投资等都是业内认同包含在内的，而地价款等土地获取成本是否也包括，则存在分歧。 　　从项目本身来看，在市场经济条件下，地价款在其成本中占的比重相对较大;从社会资源角度来看，地价起着调节土地资源配置和引导产业发展的作用，过高的地价会阻碍产业经济的发展，而过低的地价则会造成土地资源的闲置浪费。由于不同区域的经济发展水平不同，土地价格差异也较大，为了体现全国范围内不同城市物流用地投资强度的对比，本文认为地价款应包含在“投资强度”中。而且，在我国现行的固定资产投资统计报表制度中，“投资统计中包括了以出让方式和划拨方式取得土地所支付的各种费用”。因此，本文提及的投资强度均包括地价款，即 　　从定义来看，投资强度实际上反映了单位土地面积上资本要素的投入量。之所以要控制物流用地的投资强度，是因为对于同一片土地而言，地价款固定不变，投资强度越高，用于基建和设备的投资额就越大，由于一般情况下同种商品的价格和价值是成正关系的，投资强度越大，该地块的基建和设备建设水平越高、配套功能越强。通过控制投资强度下限在一定程度上可以从源头开始规避物流项目出现申请用地规模过大、后续开发不力、服务能力偏低等问题。 　　 　　上海物流用地的控制指标 　　 　　由于深圳出台的投资强度指标并不包含地价款，因此选择《上海产业用地指南（2006版）》作为本文的计算依据。表1是该文件对上海市物流项目建设用地投资强度的规定。其中，均值是以2005年的统计数据为基础按七个类型加权得到的全市平均值。控制值是以统计数据为基础，用概率统计方法对各行业类别的数据分布进行分析，并综合考虑了城市总体规划、产业导向和布局、区域间产业发展水平差异等因素，遵循适度提高、合理控制原则得到的。控制值是作为上海市物流用地的行业准入标准，推荐值是在控制值的基础上考虑产业集约用地潜力和产业导向因素后给出的指导值。国家级开发区和外环以内区域的控制值为表1数值上浮10%。 　　 　　投资强度是指项目用地范围内单位土地面积上的固定资产投资额，包括厂房、设备和地价款。厂房和设备按项目建成进入正常生产时的厂房建造成本和设备购置成本计;地价款按土地合同约定成交金额计。 　　根据表1和大量的实地调研发现，物流用地的功能设计与其服务的商品特性之间的关系相对更紧密，投资大小主要取决于服务的产品类型，因此，可将物流用地分为通用型和专业型两类。专业型物流用地的服务对象是那些需要配备很多专用设施设备的特殊产品，包括保温冷藏类、冷冻类、化学危险品类、农副产品类、钢铁类、烟草类等。通用型物流用地的服务对象是不需要配备太多专业化设施设备的普通商品，包括以较长时间储存为主的通用仓储类、以超市连锁店一般消费品为主的城市配送类和兼具储存、分拨、配送等功能的综合类。 　　针对专业型物流用地，本文仅给出几种典型类型的投资强度，对于烟草等类型的物流用地，一般要求配备机械化、自动化水平较高的设备设施，否则难以满足服务需求，因此，暂不做最低标准控制，可根据其现实需求在通用型物流用地的基础上予以调整(见表2)。 　　根据国家发布的《工业项目建设用地控制指标》对上海市的各区域进行土地等级划分，并调整系数，可知上海市（见表2外环以内区域:黄浦、卢湾、虹口、闸北、杨浦、静安、普陀、长宁、徐汇(一等,一类,1)、部分浦东新区(二等,一类,1)、部分闵行和宝山(六等,二类，0.801);外环以外区域:崇明(九等,四类,0.401),青浦、奉贤(八等,三类，0.580),金山、松江、南汇(七等,三类,0.580)，嘉定、部分闵行和宝山(六等,二类，0.801)，部分浦东新区(二等,一类,1）。对比上海外环以外区域土地投资强度为外环以内区域的，仍坚持最低标准原则，选择上海外环