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荷兰土地交换模式及其对我国启示 　　摘要：上世纪90年代以来，荷兰地方政府不再拥有土地市场的垄断地位，私人开发商大量购买土地与之竞争，地方政府对土地开发的控制受到影响。通过土地交换模式，开发商将其购买的土地再卖给地方政府进行开发，地方政府与开发商相互合作实现各自目标。通过借鉴荷兰土地交换模式，对解决我国征地矛盾、更好地实现土地利用目标以及促进土地市场发展等方面不无有益启示。 　　关键词：荷兰，土地交换模式，土地市场 　　中图分类号：F301 文献标识码：B 　　文章编号：1001-9138-（2015）08-0053-58 收稿日期：2015-07-03 　　1 荷兰地方政府在土地市场的地位 　　上世纪90年代以前，荷兰土地市场是由荷兰地方政府垄断的，还很难看到私人开发商的身影。荷兰土地开发被称之为政府土地开发，因为土地开发主要由地方政府先期购买农用地，再经过土地开发转为可供建造房产的土地（类似于我国的“三通一平”），然后将此地卖给开发商或潜在业主。通过获得土地的所有权，荷兰地方政府不仅拥有了控制当地空间发展的行政手段，还拥有了作为土地产权人的所有权利。荷兰政府之所以积极参与土地市场，除了控制地方空间发展之外，还包括解决土地市场负外部性、促进就业、实现社会公平、弥补政府土地开发成本以及保持政府在土地市场的主导地位等多种意图。荷兰许多地方政府还拥有自己的土地公司，与私人公司一样交易土地。90年代以后，由于住房建设重心转变（住房建设重心不再是社会住房，而是业主自住房）、较低的抵押贷款利率以及利好的经济发展前景均大大提升了消费者信心，也吸引了开发商以及土地投资者，他们纷纷在未来有可能开发的地方购置土地。私人开发商进入土地开发市场，并表现得日益活跃，地方政府垄断土地市场的局面从此被打破。 　　私人开发商与地方政府在土地市场展开竞争，结果许多土地被私人开发商买走。由于地方政府过去主要通过购买方式获得土地所有权，并以此实现自己土地利用的目标，而土地市场的这一变化让地方政府的“控制功能”打了折扣。由于荷兰地方政府还拥有其他手段，因此，虽然地方政府不断抱怨他们的处境，但事实上地方政府仍然保持他们在土地市场上的主导地位。荷兰地方政府运用的手段大体可分成两大类：从获得土地所有权角度，除了购买之外，地方政府还可动用征地权以及优先购买权。当然，征地或强制购买由于有诸多法律限制，所以荷兰地方政府很少运用这种被他们称之为“激进”的方式。而优先购买权在荷兰也并不是所有的地方都允许使用的；从被迫与私人开发商合作的角度，荷兰地方政府又拥有3种新的手段：一是所谓的土地交换模式，这也正是本文要介绍的模式。二是地方政府与开发商合作开发模式。地方政府与开发商共同设立土地开发公司，由土地开发公司购买土地并进行开发。地方政府与开发商双方约定土地售与对象以及出售价格，双方共享利润，共担风险，当土地售罄时，土地开发公司即告解体。三是私人开发模式。由私人开发商购买土地进行房地产开发，如同大多数国家的开发模式（包括我国）。荷兰地方政府与开发商就土地开发资金、土地公共利用等内容签订协议，若公共服务设施由开发商提供，日后则转让给地方政府（以名义价格），若由地方政府提供，则由开发商支付开发成本。 　　荷兰地方政府在所采取的手段中，土地交换模式是最让他国感到奇怪之处。与其他国家不同，在荷兰的这种模式中，开发商购买土地之后，并不是自己开发，而是再把土地卖给地方政府，甚至是以低于他们最初购买土地时的价格出售给地方政府。开发商之所以这样做其实是出于许多原因：或者是开发商需要另一位置的土地进行开发；或者是开发商原来拥有的土地面积过小；或者原来的土地是“生地”无法直接进行房产开发；再或者是开发商希望以此土地换取建筑权利……总之，购买土地并不是他们的最终目的，而只是手段，目的是获取开发的权利。以下谨对这一模式进行详细描述。 　　2 荷兰的土地交换模式 　　荷兰土地经济学家Needham（2014）通过假设一开发项目，分析了土地交换模式的具体特点。项目大体情况如下：开发项目土地原为农业用地，拟开发为住宅。项目总面积为30000平方米，其中72%面积用于建造住房，18%用于道路，10%用于公共空间。所建90套住宅中，其中80套为中等价位用于销售的住房，另外10套用于租赁（保障房）。 　　项目的成本与收益情况如下： 　　制定及完善计划费用（用1表示）：400000欧元；购买土地费用（用2表示）：每平方米40欧元，共1200000欧元；土地开发费用（用3表示）：每平方米50欧元，共1500000欧元；场外基础设施建设费用（用4表示）：500000欧元；开发贷款利息（用5表示）：500000欧元；用于销售的住房建造费用（用6a表示）：每套180000欧元，元；用于