论经济适用房法律属性基于公私法综合判断.docVIP

论经济适用房法律属性基于公私法综合判断 　　摘要：住房保障作为国家向中低收入者提供帮助的一项社会保障制度，涉及复杂的权利归属和保障方式问题。作为住房保障制度之一，我国的经济适用房制度由于目标和定位模糊，现有规定亦囿于旧有理论难以突破，使得中低收入家庭的住房需求得不到保障。因此，应当理论上厘清经济适用房的权利归属和保障方式，明确其公私法上之属性，设计符合经济适用房的特殊规则，走公私法规则相结合的社会保障路径。通过借鉴国外成功的经验，结合我国住房保障的实际，完善相关立法，构建多元、多层次、动态的住房保障体系。 　　关键词：住房保障；住房权；经济适用房；法律属性 　　[中图分类号]D922.181　[文献标识码]A　[文章编号]1671-7287(2011)01-0047-06 　　 　　住房是个人和家庭生存与发展所必需的物质条件之一，住房问题对任何一个国家而言都是一个重大的社会经济问题。经济适用房制度是我国政府住房保障制度设计的主要组成部分，是缓解中低收入家庭住房问题的一项举措，与社会公平和社会稳定密切相关。 　　经过多年发展，经济适用房制度在推进我国城市住房制度改革、调整住房结构、理顺住房价格、完善住房保障体系、解决中低收入家庭住房难等方面发挥了一定作用。但由于经济适用房的目标和定位出现偏差，国家层面的立法长期缺位，而国家政策亦难以提供有效指引，地方对经济适用房的建设与管理缺乏激励和约束机制，造成各地的做法缺乏统一规范，中低收入家庭的住房需求得不到保障。 　　在学者的论述中，大多是关于经济适用房制度在实践中的内容以及对世界各国公共住房制度①的介绍，对经济适用房的基础理论和法律属性的研究还不多，而这些问题恰好是进行制度设计的前提之一。厘清经济适用房产生的机理、目标及其法律属性，有助于我们明确其定位，从而做出合理有效的制度设计。 　　 　　一、住房权理论与住房保障制度的发展 　　 　　住房权又称适宜住房权，是指“公民有权获得可负担得起的，适宜于人类居住的，有良好物质设备和基础服务设施的，具有安全、健康、尊严，并不受歧视的住房权利。为??现住房权，政府、个人和国际社会组织承担着重要的职责与义务”。 　　为低收人者提供住房，这种现象出现伊始并不是对住房权的回应，而是以最初的合作建房为基础，为保障产业工人的基本住宅发展起来的。工业革命的到来是欧洲各国住房需求急剧增长的开端，机器大工业所需要的充分劳动力和国内市场进一步促进了人员流动和住房需求。随着工业化进程的深入，大量农村劳动力转移到城市成为产业工人。企业主从自己企业发展需要出发，开始建造房屋提供给工人居住。工业化带动城市化，于是一些人开始投资建造房屋，除自己居住外，把多余的房屋出租出去，形成了房屋租赁市场。而“社会住宅”这一概念于1889年在法国提出。在这一年世论经济适用房的法律属性：基于公私法的综合判断界博览会期间，法国召开了“工人住房状况国际会议”，并第一次提出了“廉价住宅”这一名称，开创了法国社会住宅的历史。因而，法国今天的社会住宅体系，实际上源于资本家为工人建造的福利住房。与此同时公共住房的做法在美国、英国、德国等国家得到了广泛传播，特别是二战结束后到19世纪70年代，是公共住房发展的高峰期，在此期间欧美各国的社会住房迅速扩张，并逐步建立了公共住房的管理体制和法制体系。 　　公民享有适宜住房权并非是根据某一种理论发展的结果，而是基于不同国家的社会变革和社会思潮推动的产物。如美国正式的大规模公共住房建设就发生在19世纪30年代的经济大危机之中。1929年经济大危机爆发后，美国各大城市普遍出现严重的住房短缺，建筑业几乎处于停滞状态，贫民窟状况的恶化在许多城市引发了社会动荡。面对如此严重的住房危机，联邦政府开始全面介入住房领域，并经过罗斯福新政进一步扩大介入力度。德国则是在二战之后为重建家园而大量开展公共住房建设，东德地区国家建造大量公房提供给国民居住。西德地区通过国家提供免息贷款促进住房合作社建造大量房屋；同时运用金融财税手段，鼓励私人购建房，推动私人投资商、企业主、机构投资者、房地产开发商建造房屋出租出售；政府还通过为投资商提供一定数量的免息贷款，建造社会福利房，低租金租给低收入者居住。日本在第二次世界大战之后，主要城市受损严重，住宅短缺问题突出，约有420万户的居民缺乏住宅。为了缓解战后住宅供应不足的问题，日本政府采取了一系列的措施，这也是形成日本以政府为主导的公共住宅供应模式的主要原因。日本公共住宅制度实施的短短二十年之内，住房供给量大大提高，基本可以满足国民的住宅需求。这些表明住房权在早期是以解决社会问题为目标而出现的，为低收入者提供住宅，能在一定程度上稳定社会和经济秩序，同时在社会重建和经济发展、就业促进等方面亦成效明显。当今的住房权理论以此为基