试述河南省核工业地质局物业公司管理内容.docVIP

试述河南省核工业地质局物业公司管理内容 　　摘要:我局属地勘事业单位,在单位物业逐渐走向社会化、市场化、专场化的过程中,物业公司如何顺应时代发展趋势,管好那些内容,为住户提供优质的服务,提出有关论述。 　　关键词:物业;管理;服务;目标;维修 　　 　　我局属地勘事业单位,现有住宅房约6万平方米。其中正规套房均已按国家政策进行了房改。非住宅房(营业房、办公用房、生产仓库、厂房等)约1万平方米。如何有效的管理好这些房产,为用户提供优质的服务,是我局物业管理的重要内容。 　　物业管理,是指物业管理企业受业主或住户的委托,以商业经营的手段管理物业,为业主或住户提供高效、优质和经济的服务,使物业发挥最大的经济价值和使用价值。物业管理的好环,直接影响着社会、经济、环境等各方面的效益。 　　物业管理的内容,基本可以分为经营、管理和服务三个方面。 　　现就我局现实情况论述一下我局物业公司管理的内容。 　　1 必须明确物业管理要达到的目标 　　明确目标实际上就是给物业公司定位。我局物业公司是从原房产水电基建科转化而来,虽然称为公司,但仍带有计划经济的印迹,既有行政管理的职能,又有市场化的行为,是大多数企业由单位自管向市场迈进的一个缩影。 　　我局物业公司达到的目标是:经过逐步完善条件,使物业管理与市场化接轨,成为自主经营、自负盈亏、独立核算的企业法人,为职工提供更优质的服务。摆脱企业办社会的模式,卸掉企业沉重的后勤负担。 　　明确了目标后,就应该为实现目标制订各种计划,对物业管理的各项目标进行细化,如对水电管理,走向社会化和市场化需要做那些工作,对外如何与电业局和自来水公司协调。对内我们应该创造什么条件才具备向外移交的条件。需要多少资金、资金如何筹措等等,都需要围绕目标做大量的工作。 　　明确了目标,在实际推进的过程中,也存在循序渐进的过程。成熟了就向前推,不成熟创造条件待条件具备后再向前推,切不能急躁冒进。后勤服务工作关系到大局,稍有不慎,就会影响和谐发展。在条件成熟时要召开全体业主大全,成立业主委员全,监督和协助物业公司工作。物业服务和收费我局的物业公司要想走市场,就必须具备规定的资质条件,依法登记注册,取得相应的资质等级证书后,方可进行相关的物业管理活动,并根据提供的物业服务进行收费。根据《物业管理条例》的规定,物业公司可以对所管物业提供服务,而向使用人收取费用。物业管理服务费一般由以下项目构成:物业及附属设备设施的维修保养费用,如给排水系统、外墙、小区道路等;公用水电费用的支出,如公共厕所、路灯、水泵房等;公共区域内种植花草树木及绿化养护等费用;清洁卫生费,包括垃圾清理、搬运、公共设施的清扫保洁等费用;维护公共秩序、小区安全的费用;其他因物业管理而发生的合理的必要的支出。 　　上述费用,除第5项由我局的安保部门行使职能外,其它5项职能我局物业公司均提供了服务,但按规定应该收取的有关费用,我局仅合并3、4项,按市政府有关环卫服务收费的文件,收取了绿化费和卫生费共拾元,远远没有达到物业收费的最低标准。 　　由于单位的特殊性以及职工的承受能力,我局的物业收费仅限于环境和卫生费用,低廉的收费使我局物业公司的发展举步维艰,虽然地质局每年也有不少补贴,但相对于每年的工资和维修费用增加也只是杯水车薪。 　　我局的物业公司要想取得更大的发展,必须创造条件,取得相应的物业公司资质,必要和合理的物业收费必须保证,这是物业公司长期发展的主要支柱,当然具体的收费标准必须遵循合理、公开与物业服务内容和质量相适应的原则,杜绝只收费不服务或多收费不服务的行为。物业管理是一种经营型的管理,它推行的是有偿服务、合理收费,并且通过多种经营、使小区及各类房屋和设备走上以业养业、自我发展的道路,具有自我造血的功能。 　　2 搞好物业公司的工作必须加强宣传工作 　　由于传统福利管房思想的影响,单位出钱建房养房的意识仍深植在有些住户的头脑中,认为物业管理可有可无,既使有,也是单位的事,于已无关,对物业公司按市场经济运做更是不理解,缺乏物业管理的消费意识。部分住户对物业管理存在认识上的误区,物业公司要加强物业法的宣传,尤其是对物业管理服务的宣传,要让住户知道管理、服务的内容,否则,容易让人误认为成立物业公司就是改一下名称,就是变相收费或涨价。要让社会和职工充分了解成立物业公司的目的,就是为职工提供更加专业化的服务,为职工创造更好良好的居住环境。 　　3 物业公司工作人员的管理 　　物业管理的好坏在很大程度上取决于物业管理工作人员的管理,要健全相应的人力资源管理体系,搞好人力资源规划,搞好绩效考核,建立合理的薪酬体系。为职工提供良好的服务,必须做好以下工作: 　　3.1 加强学习和教育,实现思想观念的转化 　　要加强学习和教育,更新观念。