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诉权视角下登记模式与法律责任 　　 　　一、引言 　　 　　登记作为不动产物权的外在公示方式，它是不动产物权变动与保护的核心制度安排。不动产是一个高度概括的法律概念，其内涵十分丰富，如：土地、房屋、森林、矿产等。目前，我国有关不动产登记的规定散见于法律、行政法规和一些部门规章之中，其程序和内容也不尽相同。虽然《物权法》对登记做出了基础性的安排，但 远远不能满足我国现实生活的需要。因此，中国亟待制定统一不动产登记法。在不动产登记法没有颁行之前，如何理解和适用《物权法》有关不动产登记规定，的确存在一些有待探讨的空间。 　　 　　二、不动产登记模式的一般考察 　　 　　登记模式，又称登记主义，从一些国家和地区的有关不动产登记的规定来看，登记模式集中表现为两种：一为登记生效模式，又称登记要件模式；一为登记对抗模式，又称登记意思模式、意思主义。 　　登记生效是指不动产依法律行为的设立、变更、转让和消灭等事项非经登记不得生效。也就是说，关于物权的一切法律行为，除具有当事人意思表示一致（合意）条件之外，还必须将该合意予以登记，并自登记始该行为发生法律效力。德国、瑞士、我国台湾地区均采取这种做法。《德国民法典》规定：“为转让一项地产的物权，为在地产上设立一项物权以及转让该项物权或者在该权利上设立其他权利，如法律没有另行规定，必须有权利人和因该权利变更而涉及的其他人的合意，以及该变更在不动产登记簿上的登记”（第873条第1款）。“为放弃一项地产的权利，如法律无另行规定，必须有权利人放弃其权利的意思表示，以及该项权利不动产登记簿的注销登记”（第875条第1款）。《瑞士民法典》规定：“取得土地所有权，须在不动产登记簿登记”（第656条）。“土地所有权，因登记注销或土地灭失而消灭”（第666条）。我国台湾民法典规定：“不动产物权依据法律行为而取得、设定、丧失及变更者，非经登记，不生效力”（第758条）。 　　登记对抗是指不动产物权的设立、变更、转让和消灭，在当事人合意后即发生物权效力，无需登记，但不登记不能对抗第三人。法国和日本采取这种做法。《法国民法典》规定，除契约上的抵押权的成立需要“以公证形式做成证书始得设定”（第2127条）之外，其他各种行为，不论是事实行为还是法律行为，均不再要求以公证或登记这些形式作为行为生效的条件。比如不动产物权依契约变更时，法典规定，契约如满足“负担债务当事人的同意、订立契约的能力、构成约束客体的确定标的、债的合法原因”四项必要条件便有效成立（第1108条）。《日本民法典》也采纳了这种体例。该法规定：“物权的设定及转移，只因当事人的意思表示而发生效力”（第176条）。该法典同时规定：“不动产物权的取得、丧失及变更，除非依登记法规定进行登记，不得以之对抗第三人”（第177条）。 　　美国的做法一般认为属于登记对抗模式，但与上述两大模式略有不同。美国不动产登记为财产法调整，财产法主要是普通法，属于州法范畴。美国每一州都有《登记法则》。综合各州情况，大多数州财产法关于不动产登记效力可以概括为：不动产权利变动不以登记为生效条件。 　　我国《物权法》不动产登记模式显然应当认定为登记生效模式。《物权法》规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”（第6条）。 “不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”（第9条第1款）。“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依据法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”（第14条）。但是，《物权法》同时规定：“依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记”（第9条第2款）。所以，准确的说，我国《物权法》实际上采取的是登记生效为一般原则，登记对抗为特别例外或补充。 　　需要指出的是，世界上实行登记对抗模式的国家如果说早期无需登记的话，那么现在的情况则不同了。登记对抗模式国家今天也实行登记制度。区别的要害已不再是登记与不登记，而是登记的性质与作用，即登记是否为设权性前提，或者登记是否导致设权性后果。 　　 “在法国法中，土地的所有权转移仅仅根据一项没有形式要求的合意来完成，该合意是买卖合同中的组成部分。买卖合同和物权合意不分离，土地登记簿中的登记注册不是所有权转移的设权性前提条件，但可以在嗣后为公示而进行登记。 　　意大利法原则上也不将土地登记簿之登记作为取得土地所有权的设权性前提条件。登记仅仅是为了防止非权利人的善意取得。土地所有权的转移仅仅根据买卖合同中的合意发生（不承认抽象原则）。但是，与法国法不同的是，买卖合同必须作成书面形式或者由官方公正备案。” 　　美国对不动产的所有权的转让、不动产抵押、抵押品的转让、抵押契约的清偿及留置物的归还等，均要求登记。这种登记其功能为通告