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试论我国房产税开征方式及其对房价影响 　　[摘 要]本文通过分析认为，我国房价多年来持续上涨的主要原因是地方政府对土地财政的依赖、高额的房地产税费以及开发商缺乏监管及其逐利性，在目前的政策和市场条件下，低税率、广税基的房产税征收方式最具可操作性，但这种征收方式对于房地产价格的影响很小，不只无益于降低房价，反而会增加普通购房人的成本。 　　[关键词]房产税；房价；土地财政 　　[中图分类号]F293.3 [文献标识码]A [文章编号]1005-6432（2014）20-0070-02 　　当前，住房问题已成为压在中国人身上的一座大山。用国际通行的验证房价是否处于合理区间的两个参数――房价收入比、租售比来考察，可知我国的房价早已超过警戒线，高位运行多年。针对这一情况，近年来，不少学者提出开征房产税是控制房价上涨的最有效灵药，一旦开征，房价必然大跌。事实是否如此？目前我国是否适宜开征房产税？如开征？最可能采用何种方式？开征房产税是否能令房价应声而降？在展开分析之前，先来看我国近年的房价走势。 　　我国自1999年实行住房市场化改革以来，房价涨跌大致经历了以下过程。2005年以前，房价保持平稳，温和上涨。2006年到2007年，房价快速上涨。2007年年底，万科地产王石的一番“拐点论”在业内引起巨大震荡，受国际资本市场惨淡和国内宏观调控、银根紧缩的双重夹击，再加上2008年下半年席卷全球的金融危机袭来，2008年楼市大面积转冷。2008年年底，政府为了抗危机、保增长，实行经济刺激政策，四万亿元入市，并给予房屋买卖一系列契税、营业税优惠政策和宽松的信贷政策，房地产业走出低谷，房价报复性上涨。2010年四五月间，限购令出台。2011年年初，部分大城市开始实行非常严格的限购政策。同时自2010年以来，至2011年年中，央行连续12次提高存款准备金率，达到创历史的21.5%，房地产业受到明显打压，房价上涨脚步停滞，但并无明显回落。此后各地出台多项措施，然而在限购限贷之下，除个别地方外，全国房价仍然涨声一片。 　　从以上房价走势来看，房价涨的多跌的少，涨的时间长，跌的时间短。造成这一事实的原因是多样的，比如中国人买房置地、成家立业的传统观念等，但最重要原因是我国各地方政府的土地财政政策。土地财政，是指一些地方政府依靠出让土地使用权的收入来维持地方财政支出。据国家财政部的统计显示，地方政府在2012年土地出让收入2.89万亿元，相当于地方财政收入的47%。更有甚者，一些地方的土地出让金甚至占到了政府财政收入的60%到90%。我国在土地出让中实行招拍挂政策。土地招拍挂制度是国家土地资源出让、买卖的招标、拍卖、挂牌制度的简称，其定价机制是谁给的价格最高土地就给谁。在这样的机制下，既是国有土地管理者又是其经营者的地方政府难以抑制“寅吃卯粮”的冲动，同时，充分竞争的开发商使拿地成本即政府所得――土地出让金一再提高，地方政府也缺乏平抑这一价格的主动性。最终就会导致越来越高的土地出让金被转嫁到购房者身上。据2009年7月国土资源部调查全国620个楼盘得到的数据，地价占房价平均比例为23.2%，有22%的楼盘地价占房价的比例在30%以上。这一比例不可谓不高。 　　而开发商转嫁的成本远不止土地出让金一项，这不得不提到推高房价的另一个重要因素――房地产开发中的各项税费。我国与房地产相关的税费种类繁多，达60多种，涉及20多个部门。数额较高的如拿地期间的契税、征地管理费、耕地占用税等，建筑阶段的印花税、排污费、人防费等，销售阶段的营业税、所得税、土地增值税、堤围费、城市基础设施配套费、城市维护建设税等，以及收房阶段由购房人缴纳的契税、住宅专项维修基金、银行按揭印花税等。据开发商公开的成本清单，行政税费占20%。[ZW（]《开发商公开房地产开发商成本清单》，央视经济半小时，2009年7月27日。[ZW）]这无疑进一步推高了房价。 　　房价高企的第三个原因，是缺乏对开发商的监管。很多开发商高价拿地后，并不急着开发，而是以时间换空间、囤地等待升值。国土资源部1999年颁布的《闲置土地处理办法》虽对这种行为有明确罚则，但在实际操作中并未严格执行，况且开发商还有许多规避手段，比如通过拖缓交土地出让款、改规划等来拖延开发，又如挖坑堆土、小打小闹式开发等。开发企业是以盈利为目的的，在法律、政策、规条之外，无法避免这些参与市场竞争、以利润最大化为目标的市场主体追求高价，所以必须给予其更严格的监管。 　　可以看出，以上推高房价的主要原因均为非购房者因素，如果非要说他们有什么过错，那就是在房价发展过程中，抱有一种看涨的预期，而这种预期是被政府所默许的。试想，抛开社会稳定因素不谈，高度集权的政府从不断上涨的房价中获利，身为普通百姓的购房人又怎会作出房价会下跌的相反预期