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货币政策调控房价有效性分析 　　[摘 要]本文运用VAR模型进行分析，检验了2000～2008年货币政策调控房地产价格措施的效果，得出短期内利率的提高并不能有效地调控房地产价格，长期来看，利率与房地产价格负相关。货币供应量与房地产价格正相关，短期内，通过货币供应量调控房地产价格能得到较好效果。 　　[关键词]货币政策 房地产价格 VAR模型 　　 　　一、问题的提出 　　从2000年开始，我国许多城市房地产价格连续多年快速上升，成为各方关注的焦点。房价过快上涨，很容易成为影响社会稳定的一大隐患，必影响实体经济发展，进而影响宏观经济健康发展。因此，以2003年6月5日中国人民银行发布《关于进一步加强房地产信贷的通知》(称为“121号文件”)为标志，我国政府陆续出台了一系列紧缩性货币政策，但效果不很明显，故中央政府在2007年至2008年上半年多次提高存款准备金、提高存贷款利率，实施全面紧缩性的货币政策，2008年下半年以后，多年上涨的房价终于在内外部多种因素影响下调头向下。本文试图运用VAR 模型，实证分析我国货币政策对房价的影响效果，旨在探讨掌握货币政策对房价影响规律。 　　 　　二、指标选择、数据处理和数据检验 　　近年来，我国货币政策对宏观经济过热的调控，不单单只是动用利率、货币投放量等调控手段，在金融管理体制上也做出了很大的改革，但由于后者难以量化，因此，本文不考察货币政策制度变化带来的效应，而是以两个可以量化的货币政策变量为基础展开分析，一个是利率指标，另一个是货币供应量指标，具体分析货币政策能否影响房地产价格。 　　（一）变量选择。货币供应量采用广义货币供应量，用M2表示；利率采用全国银行间市场同业拆借90天平均利率，用IR表示；房价则由全国商品房销售额除以全国商品房销售面积计算得到的值，用HP表示，时间跨度从2001年1月份至2008年12月份。 　　（二）数据预处理。首先消除通货膨胀对M2、IR和HP的影响，得到真实值；然后用X-11季节调整法对M2和HP调整，消除季节对变量的影响；最后为了消除异方差，对M2和HP取对数。经过预处理之后的变量表示为LNM2、IR和LNHP。 　　（三）平稳性检验。用ADF检验法对所有的序列进行平稳性检验，检验发现所有变量的原序列均不平稳，但其一阶差分序列均为平稳序列，检验结果见下表1。 　　表1 ADF检验结果 　　 　　注：1、D为一阶差分； 2、检验形式（C，T，L）中C，T，L分别表示ADF检验模型中的常数项、时间趋势项和滞后阶数。 　　（四）协整检验。对各序列的ADF检验表明，原始序列都为非平稳序列，但一阶差分之后的变量都在1% 的水平下显著，趋向于平稳，所以各变量都为I(1)序列，符合协整检验的条件。然后应用Johansen方法对这三个指标之间的协整关系进行检验，得出协整检验结果表2所示。协整检验结果表明在5％的显著水平下，至少有两个协整方程，各变量之间存在长期协整关系（见表2）。 　　表2 Johansen协整检验经整理之后的结果 　　 　　注： 加“＊”表明在5%的水平之下拒绝原假设。 　　 　　三、实证结果与分析 　　建立VAR模型，通过脉冲函数刻画实际利率变化与货币供应量变化的冲击对房地产价格的动态影响，见图1、图2。 　　 　　图1房价对利率冲击的反应 图2房价对货币供应量冲击的反应 　　从图1可以看出，当期给实际利率一个正的冲击之后，房地产价格短期内波动有一定的不确定性，先正后负又正，但长期为内负向，且持续时间较长。即提高利率，需要一个时间积累后，房价才会出现下降趋势。 　　从实证检验结果来看，短期内（16个月之内），由于无法明显改变房地产供给，且因政策变动、经济发展和人民生活水平提高而释放出的住房需求远大于住房的供给，尽管经过数次加息，但是这样的加息力度不能在短期内对房地产市场需求造成大的影响；相反，却会使房地产开发企业资金成本上升部分转嫁到房地产价格上，在一定程度上拉升了房地产价格；加之在房价上升期，人们对利率并不敏感，总是以历史价格走势来对未来价格做出估价，不断上升的房地产价格可能更激发投机和抢购住房的热情，导致房地产价格仍然会惯性上涨。实证表明，利率对房地产价格的调控效果显现有一个由量变到质变的过程，只有当利率调整积累到一定的量，利率对房地产价格的作用才会显现出来[4]。在长期看（16个月之后），加息同时抑制了房地产需求和供给，在需求方面，上调贷款利率提升了投资者的投资成本和持有成本，同时也会增加自住者的住房抵押贷款的还款额，再加上经济的预期作用也开始显现，导致购房需求降低。在供给方面，房地产开发企业由于资金使用成本增加、新开工项目开发成本上升，企业优胜劣汰加剧，市场供应主体不断集中，开发规模也会下