集体土地流转系统设计研究.docVIP

集体土地流转系统设计研究 　　摘要：为了进一步研究集体土地流转问题，采用系统理论方法，在地域分异和土地制度的基础上，根据土地所有权和土地用途的不同，设计集体土地流转总系统，建立其四种子系统：即集体土地向国有土地流转子系统、集体农用地流转子系统、集体农用地与集体建设用地流转子系统、集体建设用地之间流转子系统，并对农用地内部流转子系统进行典型研究。 　　关键词：系统设计；集体土地；流转 　　中图分类号：C939 文献标识码：A 文章编号：1000-2731(2007)0443130-05 　　 　　近年来，集体土地流转呈加快趋势，区域表现极不平衡：流转规模表现为东部地区最大，西部地区次之，中部地区最小；农地内部流转规模上表现为西部地区最大，东部地区其次，中部地区最小等。目前，关于集体土地流转的政策、法律等研究较多，而集体土地流转系统研究很少，本研究就集体土地流转类型和过程进行系统设计，就集体土地流转研究提供一种思路和方法。 　　 　　一、集体土地流转总系统设计 　　 　　集体土地流转是附着于集体土地上的各种权利由一个权利主体转移至另一权利主体的过程，并不是土地的转移。集体土地流转系统是由集体土地流转的权利各方(包括集体土地所有者、集体土地使用者、集体土地承包者、国有土地使用者等)、集体土地流转及管理机构、集体土地流转中介机构、金融机构、保险机构和专门土地流转交易场所共同构成的体系，在这个系统中是以集体土地权利转变贯穿始终，使土地流转的各种信息在此系统中流动，促进系统的发展。 　　 　　(一)基本思路 　　集体土地流转属于经济学研究的范畴，而系统设计又涉及系统工程方面的知识，通过对古典经济学理论、马克思地租理论和系统工程理论研究的基础上，在地域分异和土地制度的基础上，根据土地所有权和土地用途的不同，建立不同的土地流转子系统，再建立不同流转方式下的收益分配模型和不同等级农用地同等收益下土地面积模型，通过不同用途土地价格，把各个子系统联系在一起，使其可以互相转化与渗透，从而构成一个完整的集体土地流转系统。 　　 　　(二)系统构建 　　由以上分析可知，集体土地流转系统包括城市集体土地流转和农村集体土地流转子系统；根据所有权性质，设定为集体土地向国有土地流转子系统；根据土地用途的不同，设定为集体农用地之间的流转、集体农用地与集体建设用地流转、集体建设用地之间流转三个子系统。 　　1．集体土地向国有土地流转子系统 　　这一子系统中涉及到土地所有权的流转。目前，这种流转形式表现为“国家为了公共利益需要，可以依照法律规定对土地实行征收(征用)并给予补偿”。此模块中涉及到两种类型，一种是农村集体土地的征收，多涉及到农用地；一种是城市集体土地的征收，多涉及到建设用地。对于前者由于《土地管理法》已明确征收土地补偿的标准和范围，可以按照法律补偿标准进行补偿，对于后者，《土地管理法》第47条规定：“征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。”没有统一的标准，如果参照征收耕地的补偿标准，补偿过低，没有完全体现市场经济的作用，一般在现实中也难以执行，故只能按照市场的价格给予补偿和补助。在此需建立城市集体土地不同用途下不同方法的评估模型。 　　2．集体农用地内部流转子系统 　　集体农用地之间的流转是指在不改变农业用途的前提下，集体土地使用权由一个使用者向另一个使用者转变的过程。具体包括转让、租赁、发包、转包、承租倒包、入股、抵押等行为。以农用地分等定级估价结果为基础，结合流转形式、方式和影响流转的因素，建立不同流转方式下的模型和不同等级农用地收益模型，测算同等收益下所需的不同等级的农用地面积。 　　3．集体农用地向集体建设用地流转的子系统 　　农用地在土地利用总体规划和城市规划(乡镇规划)范围内可以转变为建设用地，随着人口的增加，农村宅基地、农村基础设施和水利设施的建设等，都需要把农用地转变为建设用地，此外，集体出资、合资或合作建立的乡镇企业，也都需要把农用地转变为建设用地。对于农村基础设施、水利设施等建设用地一般很少流转；对于宅基地，国家法律法规中没有规定其流转方式，只是在《土地管理法》第62条规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地。……农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，这说明，宅基地可以通过转让、出租等方式进行流转；在此模块中，需要建立不同用途的土地流转模型，测算农用地转变为建设用地时的价格。 　　4．集体建设用地之间的流转子系统 　　集体建设用地之间的流转是指集体非农用地使用权从一个使用者转到另一个使用者的过程。《土地管理法》第4条规定，建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设