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香港和新加坡REIT对于中国发展REIT若干启示 　　摘要:房地产投资信托(Real Estate Investment Trust)在世界各地蓬勃发展,引起了中国的关注,并且中国也将在近期内引入房地产投资信托的机制。本文从房地产投资信托的历史,在香港和新加坡的发展,房地产投资信托面临的法律问题等方面做了简单明了的分析,并通过其在香港和新加坡的实例和经验给予中国发展房地产投资信托的一些启发。 　　关键词:房地产投资信托 REIT 香港 新加坡 中国 启示 　　 　　一、房地产投资信托简介 　　 　　REIT,即Real Estate Investment Trust的缩写,在中国被称为房地产投资信托基金。REIT主要持有成熟的房地产物业,包括商业地产、公寓、酒店和仓储/物流园区等,利用稳定的现金流和物业增值为投资者带来投资回报。 　　和房地产股票相比,房地产投资信托对投资者有若干吸引力。房地产投资信托可以减免企业所得税,从而避免二次缴税。而且,房地产投资信托一般会将90%以上的应税收入分配给投资者,房地产股票则无这一规定。但是,房地产投资信托也有它的劣势。例如,虽然各国对于房地产投资信托的法律不完全一样,但是房地产投资信托的资产必须以房地产为主,因此不能随行就市,不能大量抛出手中不动产。而房地产企业可以根据市场周期,在市场最高点之时抛出不动产,在市场低迷时期购入土地/不动产。 　　 　　二、国外房地产投资信托的发展历史 　　 　　在国外,房地产投资信托是房地产业重要的发展力量之一。它为投资人,包括养老基金等提供投资房地产的机会,同时也为开发商或者是房地产管理人提供融资开发房地产的机会。 　　房地产投资信托的雏形起源于美国19世纪80年代。在1960年,投资公司法的修订使得房地产投资信托能够享受到和封闭型共同基金类似的税务优惠,房地产投资信托开始受到了投资者的注意。总体而言,房地产投资信托已经成为连接不动产和金融的坚固桥梁。 　　当房地产投资信托被引入亚洲后,房地产投资信托的税务优惠、流动性和安全性被亚洲投资者看中。2005年11月14日,领汇房产基金(港交所:0823)在香港公开招股,共发行19.25亿基金单位。这是香港首只上市的房地产投资信托产品,也是全亚洲最大的房地产投资信托。截止到2008年底,香港一共有7只房地产投资信托上市。2008年10月27日,恒生推出了包含这7只房地产投资信托的恒生REIT指数。 　　 　　三、房地产投资信托的资产类型 　　 　　一般而言,收益型物业都可以作为房地产投资信托的资产。下面介绍房地产投资信托中几种常见的资产类型。 　　购物中心。购物中心是房地产信托中常见的资产类型。对投资者来说,购物中心的盈利状况可以亲眼确认,而对信托管理者来说,购物中心可以使他们发挥专业才能,从而提高租金收入。部分投资者认为,在经济下行期间,购物中心的抗压力更大,而且购物中心租户的讨价还价能力也相对较弱。所以,购物中心的种种优点使得它成为无论是信托管理者还是投资者偏爱的资产类型之一。但是在中国,尽管一线城市中购物中心已经成为了引人注目的新秀,但是在二三线城市购物中心的发展还是远远落后。总体来说,购物中心在中国零售地产里还只占据少数地位。 　　写字楼。写字楼也是房地产信托中常见的资产类型之一,在租金上升期信托购买大部分租约即将到期的写字楼会增加收益,但是在经济下行期间写字楼的抗压力相对购物中心较弱,且租户的讨价还价能力更强。目前我国写字楼发展较为迅速,但是分布不均匀,造成局部供应过剩。 　　工业地产。由于工业地产的租约较长,一般在10年以上,因此工业地产的租金增长较为缓慢。但是从另一个角度分析,工业地产在经济下行期间受到影响也较小,因此工业房地产信托的收益较为稳定。由于收益的增长率较低,使得工业地产的期望收益率相对较高。 　　 　　四、房地产投资信托的法律问题――以香港为例 　　 　　在香港税法中,香港房地产信托无需缴纳利润税,但是要为直接持有的物业缴纳物业税,因此香港房地产信托更倾向于设立SPVs (Special Purpose Vehicles),即专门的子公司来持有物业,因为SPVs虽然也要支付利润税,但是它们可以调整税务负担如增加成本等来降低利润税。随后,SPVs向房地产投资信托支付无需缴税的股息。这样,房地产投资信托的投资者可以通过合理避税来取得最大收益。 　　香港法律规定,在香港上市的房地产投资信托的注册地必须在香港,并且在港交所上市。同时,香港房地产投资信托的资金只能投资于已建成物业,而不能持有空地或者参与房地产开发。为了保证房地产投资信托不从事地产投机活动,房地产投资信托被限制至少持有物业2年。 　　香港的房地产投资信托允许购买某幢建筑物内未完工