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项目组合管理在房地产开发企业中应用探索 　　摘　要:房地产开发企业如何科学有效地同时管理好多个项目是房地产企业项目管理的核心问题,也是其竞争力的重要体现,基于战略视角的项目组合管理应运而生。本文从项目组合管理的概念及内涵出发,分析其与传统项目管理的区别,并且结合国内外学者的研究成果给出了房地产开发企业实施项目组合管理的流程,以期为房地产开发企业寻求更为有效的多项目管理方式提供一种思路。 　　关键词:房地产开发企业　项目组合管理　流程 　　 　　0　引言 　　 　　　房地产开发企业是典型的项目驱动型企业,项目管理能力是其核心竞争力的重要体现。而当前大中型房地产开发企业受多元化经营和地域限制的影响,多个项目同时开发是开发商扩大规模、提高竞争力的必然选择,开发商要在激烈的竞争中求得生存,就必须提高整合企业资源的能力、多项目综合管理的能力。多个项目的开发管理不是简单重复的单项目开发管理,不但要对每个项目按照传统的项目管理模式进行管理,以实现各个项目的目标,而且需要在符合企业战略的前提下,对所有开发项目进行统一的管理,以确保所有项目的成功完成,进而实现企业的战略目标。传统的项目管理模式建立在资源独占、信息独享基础上,造成项目间各自为政、沟通不畅,不能有效形成企业的整体优势、共同抵御风险。项目组合管理是一种新的管理模式,它为实现项目与企业战略的紧密结合提供了新的思路。本文对房地产开发企业应用项目组合管理进行探索,以期通过项目组合管理的实践提高其市场竞争力。 　　 　　1　项目组合管理的概念与内涵 　　 　　项目组合管理(Project Portfolio Management)的概念起源于金融领域,1952年,Harry Markowitz教授开创了现代资产组合理论,这个理论的核心阐述了组合投资的机制与效应,指出分散投资对象可在一定程度上规避风险,这一理论立即成为当时经济学的主导趋势,“不要将所有的鸡蛋都放在同一个篮子里”正是这一理论的现实体现。1981年,Warren Mcfarlan教授在哈佛商业评论杂志上发表的名为《信息系统的项目组合方法》的论文,首次将组合投资理论运用在lT项目的选择和管理中,通过项目组合的运作方式实现在一定风险情况下的收益最大化。 　　关于项目组合管理的定义,学术界至今未有统一的共识,典型的有一PMI对项目组合管理的定义为:项目目组合管理是指在可利用的资源和企业战略计划的指导下,进行多个项目或项目群投资的选择和支持。项目组合管理是通过项目评价选择、多项目组合优化,确保项目符合企业的战略目标,从而实现企业收益最大化。国内王井样认为:项目组合管理是对企业所拥有的项目组合,在企业所拥有的资源约束条件下,按照企业的战略目标进行项目确定、评价、选择和管理的动态决策过程。 　　项目组合管理的首要依据是企业战略和企业可用资源,核心任务是项目组合的选择决策,后续基本工作是对项目组合的实施进行全方位的动态管理,最终目标是实现企业战略和收益最大化。其内涵包括:①从目标上,项目组合管理的最终目标是实现企业战略和收益最大化。②从风险上,项目组合管理承担的风险是企业的经营风险,这与单个项目所承担的项目风险不同。③从层面上,项目组合管理是企业层面的宏观的项目管理。 　　 　　2　项目组合管理与传统项目管理的区别 　　 　　项目组合管理作为一种新兴的管理理念,它绝不是对传统项目管理的简单重复,其内涵和外延与传统项目管理均有区别: 　　2.1　管理者所站角度不同项目组合管理是企业战略层面的管理活动,其决策者为企业高级管理人员。同时,实施项目组合管理所带来的风险是企业经营风险,这与项目的个体风险不同:而传统项目管理则是立足于单个项目自身,注重项目自身的目标能否实现,其项目资源是独占的,决策者是项目经理。 　　2.2　方式不同项目组合管理的管理方式是自上而下,即先确定企业的战略目标,在企业战略要求下,选择符合企业战略目标的项目,并在企业的各种资源能力允许的范围内有效地执行项目并且进行动态管理;而传统项目管理的管理方式是自下而上,即数据从项目管理的基层――项目部开始收集,逐层传递至高层,经过分析后对项目进行管理和控制,这种管理方式不能及时地发现项目与企业目标之间的偏差,无法事先预警。 　　2.3　目标不同项目组合管理是为了实现企业战略目标,不仅仅是要求成功地执行几个具体项目,更重要的是对一系列的项目进行协调、控制,平衡资源约束下的需求冲突,其核心是对多个项目进行优先级排序并选择优先实施的项目,以实现企业整体利益的最大化。项目组合管理强调所执行的项目要与企业战略保持一致,并且项目之间要保持恰当的平衡,其衡量的标准是是否实现了企业的战略目标;而传统项目管理是为了实现特定的项且目标(时间、质量、成本),衡量标准是是否