2013 中凯聚龙湾营销定位传播案-九观九揽.pptxVIP

中凯聚龙湾 营销定位传播策略案 2013-4;为了最有效地推广本案,我们是这样想的——;;细则对房价控制目标、预售房管理等方面作出明确规定，但“个税20%”、“全区限购”、“提高二套房首付、贷款利率”等只字未提，与北上广等一线城市相比，合肥处于二三线城市，目前的房价上涨仍处于较为合理的范围，不属于‘过热’地区，因此调控的目标仍然是以稳定为主。;合肥楼市成交火爆，量价齐升 春节以来，合肥楼市持续呈现量价齐升的局面，尤其在一些区域，房价更是出现了较大幅度的增长，如滨湖区均价从每平米6000多元上涨到7000多元，一向以低房价著称的东城区均价也达到了每平米6400元左右。;合肥楼市库存低位运行， 仅够销售4个月 4月第二周合肥楼市住宅类商品房共成交3372套， 再次刷新今年以来的单周销量新高，同时合肥楼市库存也一再下跌，15日当天库存最低达到41401套，几乎跌破4万套大关，按照目前3月份1万套的月成交量，合肥住宅库存仅够销售4个月，而全国重点城市库存平均去化周期为9.5个月，这无疑加大了合肥房价上行的压力。; 竞争个案分析;项目位于合肥市肥东县包公大道与临泉东路交叉口西南处，总建筑面积为23万平方米。 现在售一期1#、2#、5#、6#楼，户型是 70、95、120㎡，5#共128套房源，均价4800元/平米， 一次性95折，按揭99折;项目地处肥东新城核心，43万平方米意大利风情社区，占地240亩，整体规划为4个组团，由多层、小高层、高层围合而成。 在售高层C1、C2、C3、B2、B5#楼80㎡、90㎡房源，均价4600元/平米。多层在售A8、A12、A13#楼，80㎡左右房源，均价5800元/平。优惠：每套优惠5000元，按时签约优惠3000元，一次性付款再享98折优惠。 60-70平米两房、80-90平米三房，户户赠送入户花园。;肥东县城建国以来规模最大的旧城改造项目，位于县政府广场的西侧，是当前肥东位置最好的楼盘。项目总建筑面积约40万平方米，集精品住宅、星级酒店、高档写字楼、商业步行街、大型超市、星级影院等多种物业形态为一体，是肥东首个城市综合体项目。一期东组团3、4、6#25-30层的高层在售， 目前仅剩85、93、94平米户型，均价5650元/平米。;小区整体采用Artdeco建???风格，套型主要两房、三房精品户型为主，项目紧邻百大周谷堆、红星美凯龙、义乌小商品城、华东国际建材市场、大兴森林公园、龙塘中学等商业生活配套。 预计4月中下旬推出7号、10#楼91-130平米阔景华宅，26层，两梯三户，156套房源，预约立享1万元优惠。 ;区域楼市产品区品质均比较高，价格在整个大合肥区域相对较低， 同时由于该区域紧邻合肥市区，随着东城改造的推进，区域楼盘已经具备较大吸引力。 从区域楼盘布局看，肥东新城格局正在拉开，基本框架已经形成。 项目之间因板块属性差异导致主力诉求点有所不同，地段、价格成为多数板块诉求。 价格、地段是楼盘热销的两大重要要素。 同合肥市区的密切关联性奠定了本区域良好的产品基础，中小房企的局限性使得城市整体营销意识有待加强。;;肥东城市观察： 肥东县位于安徽省中部，合肥市东部。全县辖18个乡镇和肥东经济开发区、合肥循环经济示范园、安徽合肥商贸物流开发区。县政府驻店埠镇。 人口 肥东县城镇人口约为30.4万；全县户籍人口108.39万人。 力争到2015年，使合肥东部副中心建成区面积达60平方公里、人口50万人，全县城镇化率达55%以上。 交通 合宁、合芜、合徐、合六高速公路和省级平安大道合蚌公路贯穿全境，以长江东路为核心，长江东路、包公大道和临泉路3条干道直通合肥，计划轨道2号线从肥东大众路站至蜀山方兴大道站，有利于肥东加速融入合肥。;肥东县“十二五”城乡建设发展规划： 城区的宏观规划结构可概括为： 一轴线，一中心，两片区。;中轴线;肥东;; 2012年7月5日，合肥市招投标中心消息，轨道交通2号线将在全国范围内进行工程勘察监理及强审项目公开招标。根据标书显示，轨道交通2号线有望在2017年6月试运营。 合肥市2011-2015近期重大交通设施规划：合肥市建成轨道交通1号线，引导城市向南、向西发展，缓解长江路、马鞍山路及滨湖新区的交通供需矛盾。启动轨道交通2号线建设，开展3、4、7、8号线前期研究工作。 ;紧邻本案的瑶海区正式进入国家老工业基地改造规划，有望在未来10年享受中央在财税、产业、投资、土地等方面给予的相应政策支持，据初步规划，合肥东城将打造5公里摩登楼群，区域范围东到肥东大兴镇，西到胜利路，面积约25平方公里，占地面积近瑶海区的一半，对该区域的地产开发、升值潜力将产生重要影响，万达广场将进驻东城，对本区域的楼盘价值也将起到明显的拉升作用。; 项目研判分析;1、城市顶级地