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调控后的中国房地产行业发展现状及趋势 　　[摘　要]2011年是全国房地产调控最为严厉、政策落实最到位的一年，房地产调控政策的行政性干预色彩继续加重，限购、限贷、限价政策逐步细化升级，着力抑制投资投机性需求和遏制房价过快上涨。 　　[关键词]调控　房地产　现状　趋势 　　一、宏观经济背景 　　2011年，全球经济在受到一系列冲击的情况下复苏进程缓慢。我国全年国内生产总值471564亿元，比2010年增长9.2%，增幅比2010年回落1.1个百分点，明显有所下滑，而2012年的一季度更是降至8.1%，经济增长稳步放缓。全国固定资产投资为301933亿元，比2010年增长23.8%，增幅与2010年完全持平，略低于近十年的平均增幅。其中全国房地产开发投资完成额为61740亿元，比2010年增长27.9%。国内CPI逐渐走高，物价上涨压力持续增加，抑制通货膨胀率上涨、稳定物价成为宏观经济调控的核心内容。为此，2010年12月中央经济工作会议确定的2011年经济政策为：要把稳定价格总水平放在更加突出的位?Z，并实施积极的财政政策和稳定的货币政策，增强宏观调控的针对性、灵活性、有效性。 　　二、行业政策及宏观调控 　　2011年1月26日，国务院常务工作会议推出八条房地产调控措施，被称为“新国八条”，加强和细化了2010年的“国十条”和“9.29”新政。要求各地政府合理制定和公布房价控制目标，同时还调整完善了相关税收政策，并出台具体的限购范围和标准，明确要求各直辖市、计划单列市、省会城市必须加入限购，将范围进一步扩大。2011年7月12日，国务院召开的常务会议指出，部分城市房价上涨压力仍然较大，必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松。已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施。2011年11月7日，温家宝在访问俄罗斯时强调：房价总的形势还处于僵持阶段，但这一个月来也开始松动，调控决不可有丝毫动摇，目标是要使房价回归到合理的价格。2012 年1月31日，总理温家宝主持国务院会议，并对当前重点工作了部署：巩固房地产市场调控成果。继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。采取有效措施增加普通商品房供给。做好保障性住房建设和管理工作。2012年3月22日，发改委宣布适时扩大房产税试点范围。国务院批转了发展改革委《关于2012年深化经济体制改革重点工作的意见》:适时扩大房产税试点范围。 　　三、中国房地产发展现状 　　2011年，中央和地方政府房地产调控政策继续升级和深化，抑制商品房投资投机性需求和加快保障性住房建设两条腿并行。在商品房调控方面，不断扩大限购范围、大中城市提出房价控制目标、调整住房转让营业税、货币政策持续收紧、信贷政策更加严厉。在保障房建设方面，从土地、资金和制度等多方入手，单列保障房用地、加大保障房建设财政投入、鼓励多渠道筹集资金、下达1000套保障房开工建设任务并分解实行建设责任制、公开保障房建设信息等。这一系列调控政策使2011年的房地产市场出现积极变化。 　　从反映房地产行业整体形势的国房景气指数来看，2012年3月只有97，远低于去年同期的104.4，显示今年以来房地产市场开始降温。自2011年以来，国房景气指数已连续下滑，说明这两年来房地产市场开始降温。近几年来房地产行业的投资一直保持较快的增长，进入2012年后，增速虽有所下降，但仍然保持较高的水平。 　　四、2012年发展趋势 　　1.2012年宏观经济政策有望结构性放松 　　从12月召开的中央经济工作会议来看，2012年全国将“继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持宏观经济政策的连续性和稳定性，增强调控的针对性、灵活性、前瞻性”。这也就意味着，2012年全国将延续2011年的财政和货币政策，但是在政策执行方面将有所不同。 　　货币政策方面：2011年货币政策全面从紧，前三季度加息、上调存款准备金率和紧缩信贷等各类手段频频使用。而2012年货币政策将有望定向放松，预计在经济增长放缓和通胀缓解的情况下，2012年存款准备金率将有数次下调的空间，基准利率也有望下调，从而步入降息通道，货币政策将由全面从紧转为定向放松。 　　财政政策方面：10月份国务院常务工作会议研究制定了小型和微型企业发展的财税优惠政策：提高小型微型企业增值税和营业税起征点，将小型微利企业减半征收企业所得税政策，延长至2015年底，并扩大范围；12月25日，财政部部长谢旭人阐释了2012年结构性减税的四条路径：降进口关税、减小微企业税负、扩营业税改增值税范围和推资源税改革。由此可见，2012年财政政策将更加积极有效。 　　2.2012年房地产调控政策整体上继续从紧 　　（1）继续推进保障性安居工程建设，更加注重管