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浅谈加强对房地产消费者权益法律保护 　　摘要：目前，我国房地产业正面临两个互相矛盾又互相关联的问题：一方面是商品房销售不畅，大量商品房积压，制约了国民经济持续增长目标的实现；另一方面是房地产消费者权益的保护亟待完善。近年来，消费者对房地产消费投诉的案件迅速增多，成为我国消费者权益保护的一个新课题。本文拟就如何在房地产经济生活中充分保护房地产消费者合法权益问题，结合笔者从事房地产工作的实际做初步分析和探讨。 　　关键词：消费者权益保护、消费者合法权益行为的表现形式、消费者权益法律保护 　　中图分类号： G353 文献标识码： A 　　一、加强房地产消费者权益保护的必要性 　　当两种相互对立的利益发生冲突的时候，法律保护的侧重或法律的价值取向最根本取决于经济发展的客观需要。我国社会主义市场经济的本质是以最大限度地满足广大人民群众日益增长的物质和文化生活需要为目标，房地产消费者权益直接关系到人民群众基本的生存权利，应当受到法律的优先保护。 　　（一）房地产消费者多年来一直处于相对弱势地位。公民个人与法人团体相比，前者处于弱者地位，在经济实力、联合程度、消费认知能力、诉讼能力等诸多方面都很难与以法人形式出现的经营者相匹敌，因而法律维护公平的宗旨要求在保护的取向上应对消费者有所倾斜。 　　（二）公正审理侵害房地产消费者权益案件的需要。目前我国对侵害房地产消费者权益案件的审理以司法途径为主，然而这种途径往往并不实用，其主要缺陷之一是诉讼程序复杂，代价高昂，许多消费者难以承受，且举证责任往往对消费者不利；之二是适用的法律主要是民法通则的一般规定，对房地产经营者往往适用一般合同过失责任原则而不是消费者保护法的严格责任或无过失责任原则，基本上谈不到保护重点向消费者倾斜。 　　（三）房地产业健康发展的需要。我国房地产业目前的困境是生产领域与流通和消费领域的脱节，表现在一方面是商品房大量建造，另一方面是部分商品房质量低劣、售后服务差、物业管理水平低等侵害消费者权益的问题。房地产消费者权益保护的问题不解决，房地产市场就难以真正走上快速健康发展的轨道。 　　二、侵害房地产消费者合法权益行为的几种具体表现形式 　　（一）宣传推介环节中的不规范行为。 　　宣传推介环节包括销售策划、广告制作、宣传发布、推介营销等过程。该环节的不规范行为主要有三类：一是开发商或中介商无资质；二是房屋不具备进入市场的条件，包括未取得商品房预售许可证，权属有争议或是其他法律法规规定不得出售的情况；三是宣传内容不规范。通常此类情况通过司法途径一般都能够保障购房人的一些基本权利，但是不可否认为公民个体在纠纷中消耗的精力、财力仍然证明，购房人稍不注意就会给自己带来许多麻烦和损失，自身权益受到损害。 　　（二）合同签订环节中的不规范行为。 　　当潜在的购房者接受了推介者有关房屋的面积、户型、价格、配套等描述后，就会签订《购房意向书》或直接签订《商品房销售合同》。此环节常见不规范行为有以下几种：①一房多卖。最常见的是房屋在销售过程中出现价格上涨，开发商为获取更高利润，未经原业主同意，擅自将已售出的房屋转卖给出高价者，再以种种借口取消原合同；②浑水摸鱼。有的楼盘只有一部分面积能进入市场销售，另外一部分仅限自用。签约时，开发商有可能把自用部分变相卖给购房者；③非法销售公共配套设施。按有关规定，配套停车位、小区绿地、屋顶等使用权归所有业主共同所有。有的开发商为提高销售价格或加快销售进度，擅自将屋顶送给顶层业主做屋顶花园，或将车位、绿地等或赠或租或卖给个别业主；④合同不完整。有的合同中“收款人”无人签名，有的预售合同无监管账号等；⑤售房人不是开发商。有的售房人是未经委托的代理商，有的是和《预售许可证》上开发商不一致的其他企业名称；⑥擅自更改土地属性。有的用地性质为单身公寓，合同中却签为住宅、办公或商业；⑦自行设置不公正附属条款。有的附属条款规定“停车场、外墙广告权、屋顶使用权归卖方所有”。 　　（三）交付使用环节中的不规范行为。 　　有的开发商利用购房人认知能力差的缺点，在签定购房合同时对面积的增加或减少做出许多有利自己的约定，在交付使用时使许多购房人吃了“哑巴亏”。因此，当购房者在签订合同时要按《商品房销售管理办法》规定的约定面积误差处理办法，尽量避免采用开发商自行制定的面积误差处理条款。 　　三、加强房地产消费者权益法律保护的构想 　　（一）加强房地产消费者权益保护有关法律适用。 　　一是加强《消费者权益保护法》对房地产消费者权益的特殊保护。重要的是这一层次的保护主要是对《消费者权益保护法》中相关概念和制度的理解在观念上要有所更新，例如对该法中的商品的理解应当突破《产品质量法》中产品的传统观念，将购买的房屋纳入商品的范畴，以加强对消费者合法权益的保护；对消