西安绿水东城项目SWOT与定位分析.docVIP

西安绿水东城项目SWOT与定位分析 　　1.项目概述 　　“绿水东城”净用地254.869亩，本项目处于一个相对幽静的环境中，周边交通、教育、医疗、生活等配套相对完善，为本项目提供了便利的生活条件。同时，随着纺织城二次改造的步伐逐步加大，项目周边的生活配套将会更加完善，也将更加突显本项目所处地理位置的投资价值。 　　本项目总建筑面积约为73.1万㎡，其中地上建筑面积50.78万㎡，地下车库建筑面积4.41万㎡，人防1.82万㎡，地下车库1992个。其中4#地块由7栋高层和3栋板式小高层组成，总建筑面积约为24.95万㎡。 　　2.项目SWOT分析 　　（1）项目优势分析 　　1）地理优势：本项目所在区域为西安市规划发展的重要一轴，目前正在加紧建设，随着区内基础设施的完善，项目周边配套设施将更加完善，周边区域的住宅肯定非常具有吸引力。 　　2）区域优势：该项目位于城东区域，地段升值潜力很大；比曲江新区，可以借势发展；位于陕西“一线两带”发展战略的中心位置；区内有著名的汉长安城遗址和大明宫遗址。 　　3）环境优势：地处郊区，生态环境优良，远离污染，该项目必将会成为西安市一块非常理想的集旅游、休闲、居住为一体的人文生态圈。该项目也将从景观、生态的角度进行开发建设，使整个小区呈现时尚、绿色、环保的居住特色。 　　4）配套优势：项目周边城东客运站、地铁一号线纺织城站，交通相对便利；在医疗上，项目周边有唐都医院等，对于健康护理十分便利；教育上临近武警指挥学院；在产业上周边有纺织城、灞桥热电厂、物流中心等。 　　（2）项目劣势分析 　　1）项目周围城市基础设施、配套设施建设有待完善； 　　2）位置较为偏远，市场接受度有限； 　　3）融资条件限制比较严格。 　　目前，央行已经开始整顿房地产开发贷款，要求各商业银行加强对房地产信贷业务的管理。对于房地产开发贷款、土地储备贷款、施工企业流动资金贷款以及个人住房贷款等要求也比较严格，这对于本项目的资金筹集带来一定影响。 　　（3）项目机会分析 　　1）目前区域市场为空白，区域竞争压力小 　　该项目应充分利用区域市场供应空白的有利时机，通过优良的产品打造、市场推广与优质的客户服务在产品销售中的增值作用，打开市场局面。 　　2）有效需求增长较快 　　经济结构的调整带来城市经济的较快增长，催生社会消费能力的上扬，为房地产市场需求带来较大潜力和空间。 　　3）浐灞生态资源板块秩序开发 　　浐灞生态资源板块的持续开发不但进一步加强了东郊地区的固有优势，强化了区域竞争力，同时也能够吸引大量具有较高消费能力人群的聚集。为本项目的开发及营销提供了较好的外部环境和市场保障。 　　（4）项目威胁分析 　　1）国家政策调整带来的威胁 　　我国经济已经开始复苏，虽然存在着一定的不确定性，但出于对未来通货膨胀的考虑，国家必然会调整财政政策和货币政策，将直接影响到房地产市场的供给和销售状况。因此，未来国家对房地产市场的进一步调控必然会对项目的销售产生威胁。 　　2）浐灞生态资源板块的持续开发成为本项目强有力的竞争区域 　　东郊地区自身拥有大量高学历、高收入人群，是本项目的重要客户来源，而其房地产发展相当成熟，有着较高的市场认同度，并有巨大发展潜力，客观上增加了本案的竞争难度。 　　3）未来区域市场供应逐渐增加，易削弱本项目的市场份额 　　本项目周边及向西、向东区域可建设用地较多，以后将陆续面世。这些项目区位相同，基础条件相近，易形成较强的同区域竞争。 　　3.项目定位分析 　　（1）项目目标客户定位 　　本项目的目标客户定位为： 　　1）在附近工作的政府工作人员、企事业单位人员； 　　2）其他城东地缘社会客户，包含有待结婚及结婚不久的年轻人； 　　3）看好本区域居住氛围、拥有私家车辆的二次置业者及有一定资金实力的私营业者等； 　　4）本项目辐射范围内的临潼及蓝田区准备在西安购房的消费者； 　　5）看好本片区发展潜力的投资类客户； 　　6）看好本片区的其他外地购房者。 　　（2）项目产品定位 　　1）设计理念和环境景观策划 　　①设计理念 　　本项目以“自由、对话、和谐”为设计理念。自由表达对理想生活的追求，对话是人与人心灵间的交流，和谐指整个小区的和睦、协调与统一。既符合咸阳市长久以来古朴的文化内涵，又体现了现代人个性的释放。 　　②环境景观 　　各组团绿地和宅间绿地是与人生活关系更为密切的地方，是一个自然环境与人工兼而有之的适居空间。在这里环境的美学价值、生态性和适居性是评判生活质量的重要参数。 　　③建筑定位 　　统一建筑设计风格：现代北欧风格； 　　④住宅设计 　　项目由高层组成，均采用框架剪力墙结构。所有户型设计均考虑到自然