中国养老地产发展模式和策略研究.docVIP

中国养老地产发展模式和策略研究 　　【摘 要】 近年来，随着城市经济的迅速发展，人口老龄化问题日益严重。养老问题更加受到全社会的普遍关注。本文介绍了我国传统养老方式的弊端和养老问题现状，阐述了养老地产的发展模式与相关问题的解决策略，以期为社会的稳定有所贡献。 　　【关键词】 老年地产；转变；发展趋势 　　一、传统的居家养老模式弊端较多 　　我国 90% 以上老人采用居家养老模式，这也是传统养老方式，伴随着社会老龄化程度的不断加重，使得我国传统的居家养老模式面临着诸多困难、不足和挑战。 　　1、由于计划生育政策的长期实施，过去 40 年我国生育率急速下降，子女养老的负担成倍增长，一对夫妻需要赡养 4个老人，抚养 1 个子女，即所谓的“4-2-1家庭”模式，这种模式将成为中国今后几十年主流家庭模式。 　　2、物质生活水平、医疗卫生水平的不断提高，我国人均寿命也随之见长，目前中国人口的平均期望寿命男74 岁，女76 岁，已达到发达国家的水平（75 岁），赡养时间增长。同时，高龄老人不断增多，有的家庭会出现两代老人，赡养数量开始增多。 　　3、老年人独居的比重加重，我国城市老年空巢家庭平均值约在 40%～50%，其中有的城市甚至达 70%～80%，对于老人而言，空巢不仅是情感上一个缺失，所需要的服务也没有家庭成员来保障和供给，子女时间精力有限，很难很好照顾老人，代际分离增加了家庭养老的困难。 　　4、居家养老住宅均为普通建筑，未专门设置老年配套设施，很多建筑设置根本不适合老年人居住。加之在城市，特别是北上广这样的特大城市中，城区环境差，空气污染问题严重，生活成本高，上下班高峰期、节假日出行不便，难以满足大多数老人居家养老的需求，且对健康不利。 　　二、老年人有足够财富积累，要求有更好的养老环境 　　改革开发三十多年来，中国的经济得到了长足的发展，人民生活水平不断提高，老年人对于养生和健康的要求更加重视，要求有更好的养老环境与服务。与此同时，如今步入老年阶段的老年人，是国家经济体制改革的第一批受影响者和受惠者，具有一定的财富积累，有一定的支付能力，是目前养老地产的主要需求群体。在北京、上海等中国老龄化程度最高的城市中，富集了大量有养老高端需求的高收入人群，购买力大大增强。 　　三、养老地产的发展趋势 　　房地产行业不断发展，市场细分为缓解日益严峻的养老问题，社会化养老模式的发展是必然途径。伴随着社会化养老被接受程度的提升、传统的居家养老方式暴露的问题越来越多，专业性、舒适性、合理性的养老地产必将成为我国房地产行业的重要组成部分，甚至会成为新的增长极，这是巨大的外部市场需求。市场细分是房地产市场发展的必然趋势，我国当前的住宅地产市场受到了国家宏观政策的严厉调控，寻找新的突破口和创新点成为各个房地产公司新的发展方向，养老地产在未来相当长时期内将成为房地产行业的主力板块，这是房地产行业内在的发展要求。目前我国运营得较为成功和具有代表性的养老商业地产项目有北京太阳城国际老年公寓、北京寿山福海国际养老服务中心、上海亲和源养老地产等，万科、保利地产、首创置业等多家地产公司以及中国人寿、新华保险等多家保险企业也纷纷进军养老地产 　　1、加大政策支持力度 　　国家和地方政府应继续加大对养老地产政策倾斜和支持，并切实落实近些年来，国家和地方政府逐步意识到养老问题的重要性，并逐步推出相关政策以促进养老地产的发展。但由于我国老年人口多、养老行业不成熟等特点，要求政府继续加大对养老地产政策倾斜和支持，通过完备的政策法规体系保障养老地产朝系统化、产业化、专业化方向发展，并在土地供给、规划、建筑设计、融资、税收、政府补贴和服务行业等方面提供规范和标准，并切实落实。但我们也应该看到，国内目前少数公司企业通过养老地产的名义来实现“圈地”、在规划设计方面不符合养老地产应具备的要求、行业服务人员素质还待提升等问题，国家应重视此类问题，通过有效政策法律手段规范和指导各方的行为。 　　2、创新融资方式 　　创新融资方式，健全社会福利机制。由于养老地产具有建筑设计和经营维护期间成本较高、前期投入大、投资回收期长、面临的不确定性更多等特点，普通公司企业难以承担其大成本和高风险，传统的银行贷款也难以满足其对资金的需要，这就要求拓宽资金渠道，创新融资方式，吸引大型有实力的企业、保险公司、基金公司、海外基金、民间资本等进入养老地产行业，采用 BOT、PFI 等模式吸引资金、分解风险。在社会财富允许的情况下，适当提高对老年人的社会福利，特别是对于生活困难的老人，更应以健全的社会福利机制来保障其生活。学习美国等发达国家“以房养老”的先进经验，使“以房养老”成为我国提供养老保障资金的重要模式之一。适合我国的住房养老模式主要有：出售住房所有权、转让住房使用权、