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上市房地产公司风险和收益分析 　　摘要：本文研究了10家上市地产公司的系统风险，并利用资本资产定价模型（CAPM）对各公司的收益进行定量分析，之后分析万科的系统性风险和非系统性风险的成因。研究表明：股票的平均收益与系统风险呈线性关系；上交及深交两地地产板块的系统性风险处于偏高水平，总体收益率水平不高，投资房地产需谨慎。 　　关键词：房地产公司；β值；系统风险；非系统风险收益；收益 　　中图分类号：F272.5 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）07-00-02 　　一、研究目的 　　本文通过分析房地产市场若干上市房地产公司的风险及收益，最后以万科为例，分析影响其系统风险和非系统的成因，利于投资者对现在房地产板块有一个更清醒的认识，更加理智进行投资。 　　二、研究设计 　　1.资本资产定价模型 　　资本资产定价模型阐述了多元化的组合投资风险与要求收益率之间的均衡关系，模型为： 　　Rj=Rf+（Rm- Rf）βj （1） 　　其中，Rj表示第j项风险资产要求的收益率，Rf表示无风险资产的收益率，Rm表示市场组合资产要求的收益率，代表市场的平均收益率，βj表示第j项风险资产不可分散的度量。所以，可以根据CAPM模型，建立计量经济模型――二变量线性同归模型： 　　Rj =α+βRm （2） 　　2.样本选取与数据来源 　　本文选取10家A股上市公司的股票为研究对象，选取上交所及深交所的指数作为市场综合指数。数据来自同花顺软件数据库，分析期间为2009年3月至2014年3月共计5年。 　　个股月收益率：（月收盘价-月开盘价）/月开盘价； 　　市场月收益率：（证券交易所收盘指数-证券交易所开盘指数）/证券交易所开盘指数； 　　无风险利率：一年期固定存款利率3%； 　　3.回归方法与分析 　　文章用Excel数据软件，用个股收益率对市场收益率，运用普通最小二乘法进行回归，得到样本股票的β系数及系统风险R2的值。如果β小于1，则说明该股票的系统风险比平均风险小，如果β大于1，则说明该股票的系统风险比平均风险大。R2是对各上市公司系统风险的度量，其数值表示系统风险在整个风险中的占比。 　　三、数据处理和分析 　　1.深交所五个上市公司的分析 　　以万科企业公司为例，对2009年3月到2014年3月60个月的数据进行处理，得出万科公司股票月收益率与市场月收益率之间的关系如图3-1所示。 　　图3-1 万科公司股票月收益率与市场月收益率之间的关系 　　从图3-1可知，β =0.9803，接近1，公司股票的投资的市场风险略小于市场全部投资风险，其变化程度与市场风险基本一致，系统风险占比60.47%，表明万科公司所面临的风险中，系统风险比重较大。对深交所上市的四个公司进行同样的数据分析，得到如表3.1。 　　表3.1 深交所五个公司数据分析表 　　公司名称 市场收益率/月 β系数 系统风险占比 预期实际年收益率 　　万科股份 0.2476% 0.9803 60.4700% 3.0131% 　　深圳华侨城 0.2476% 0.9800 43.0400% 3.0131% 　　中粮地产 0.2476% 1.2387 68.0100% 3.0056% 　　泛海建设 0.2476% 1.2820 42.2200% 3.0044% 　　招商地产 0.2476% 1.0893 52.5100% 3.0100% 　　通过上述的数据分析可以得出以下结论：（1）五个公司β的均值为1.11406，略高于市场总体的系统性风险。（2）万科的系统风险比较小，收益也较其它公司略高，说明万科表现较其他公司有一定优势。但系统风险占比偏高。（3）各公司年收益率与一年期定期存款利率差不多，表明此时买房地产公司的股票收益不太理想。 　　2.上交所五个公司的分析 　　为了进行对比分析，对在上交所的五个上市公司进行了同样的数据分析，得到的结果如表3.2所示。 　　表3.2 上交所五个公司数据分析表 　　公司名称 市场收益率/月 β系数 系统风险占比 预期实际年收益率 　　万通地产 0.2057% 1.2533 40.0100% 2.3596% 　　华远地产 0.2057% 1.2973 48.3400% 2.3358% 　　金地集团 0.2057% 1.3244 50.5500% 2.3211% 　　保利地产 0.2057% 1.2780 45.3900% 2.3462% 　　格力地产 0.2057% 1.2342 33.9900% 2.3700% 　　通过上述的数据分析可以得出以下结论：（1）五个公司β的均值为1.2862，系统风险高于市场总体的系统性风险。（2）股票的年收益率比一年期定