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不动产估价习俗和礼貌研究 　　摘要不动产估价中人与人之间的习俗与礼貌,是估价行业“软”制度的重要表现之一,本文通过对习俗与礼貌的研究,从道德层面提出估价制度中存在的问题。 　　关键词不动产估价 习俗与礼貌 估价制度 　　中图分类号:B822.2文献标识码:A 　　 　　1 传统习俗与礼貌 　　1.1 习俗与礼貌的界定 　　习俗是特定社会文化区域内历代人们共同遵守的行为模式或规范,是长期形成的风尚、礼节、习惯等的总和。礼貌是指人与人之间和谐相处的意念和行为,是言谈举止对别人尊重与友好的体现。 　　1.2 习俗与礼貌的联系与区别 　　习俗与礼貌是产生于人内化思想的一种行为方式,是经过人们长期的心理活动而演变成的意识形态的一种表象,习俗与礼貌都是文化的具体体现。 　　两者的共同点具体表现在:(1)形成方面,两者都是长期形成的内化思想。习俗与礼貌的形成是一个长期沿袭下来的社会活动的综合体,是人的心理活动的具体体现形式。(2)相互影响,两者互相渗透。尽管两者都受文化意识形态的影响,但是礼貌的具体表现与习俗有很大关系,“入乡随俗”是一种典型的礼貌,也表现出对习俗差异的巨大尊重。礼貌则将特定范围内的人交往的形式慢慢升华后,向习俗渗入,形成一种习俗。 　　两者的区别主要体现在:(1)体现的方面存在差异。习俗是人的行为的表现,而礼貌则只表现在人们的交往方面。也就是说,在表现方面来说,习俗的范围大于礼貌。礼貌体现的只是在双方社会交往中,为了向对方表示尊重和谦恭的态度。(2)作用的范围不同。习俗习俗的演变和发展具有明显的地域性特征,由于受到气候、环境、生活习惯的因素的影响,不同地区的人的生活方式不同,所遵守的行为准则、规范等都存在差异。而礼貌则不会因地域的差异发生变化。 　　2 不动产估价的礼貌与习俗 　　2.1 不动产估价礼貌与习俗的界定 　　不动产估价习俗,不动产估价中约束主体行为的内在规则,是产生于主体内部的约定俗成的、具有约束力和制约作用的行为规范。不动产估价的礼貌,是指估价主体对相关客体表示尊重、谦恭以及欲求和谐的一种意念,其主体包括估价机构、估价人员和服务对象。行业内习俗与礼貌的联系表现在两个方面: 　　(1)共性表现。习俗与礼貌是行业主体自发形成的一种职业道德、社会公德的具体表现。因此它们具有无形性,通过这只看不见的手来调节市场行为,不受成文的法律、法规所束缚。习俗的形成就是所有产生于无形的习惯集合而成的。礼貌则是社会公共行为应用于职业方面的一种社交表现。 　　(2)特性表现。对不动产估价礼貌的理解,相较于估价习俗,更侧重于表现单个估价主体的品质与素质。而估价礼貌,则侧重表现相互之间的品质,即估计人员对委托人的承诺方面。 　　2.2不动产习俗与礼貌的表现 　　2.2.1不动产估价习俗 　　(1)行业内大部分主体都遵从、对执业者行为产生制约。尽管没有明确的行政、法律制度的具体规定和表现,但是行业内人员普遍认可并且严格执行的一项制度。 　　首先从技术角度分析,我国不动产估价在对具体项目进行评估时,采用国家规定的估价标准和规则,对其经济价值给出合理的经济价值评估。但再深究其合理性时,不动产的使用价值、潜在价值并未给出适当的考虑。其次,从估价从业人员执业能力分析,尽管我国法律法规对相关从业人员的资格进行了明确的界定,但是大部分相关从业人员普遍对专业性要求不高,反而对估价资格证的要求甚高。 　　(2)无形的,没有成文的法律、法规所束缚。习俗的形成就是所有产生于无形的习惯集合而成的。同样的,不动产评估的习俗也像“无形的手”,对评估主体的行为制约并无强制性。 　　从事不动产评估的行业主体,普遍能够对评估项目、评估对象给予合理、公平、公正的评估。尽管不动产评估法律法规没有对违反职业道德的行为给予法律制裁,但是大部分估价人员都具有良好的职业操守,并且能积极履行相应的行业责任与社会责任,维护行业形象和社会公众的利益。 　　但是,介于这种无形性,很多从业人员没有很好地遵循职业道德。例如,在估价的实践中,委托方往往会事先向评估人员提出一个要求的估价结果,很多评估人员也就认定委托方要求的估价结果,实际的估价行为往往变成了一个求证约定的估价结果的行为,即根据委托方要求的估价结果有针对性的选择案例或者数据提供一份委托方满意的估价报告,正如业内人士所说的“倒扒皮”。这在观念上或思想意识上就违背了职业道德标准。 　　(3)估价习俗受地域性影响,各地不动产估价习俗与具体地区的行为、习俗有关。各国各地基于其传统文化发展,其不动产估价的习俗自然也随之不同。从估价程序中,获取估价业务方面来讲,虽然大都采取主动争取方式,但是根据传统习俗的不同,中国大部分估价业务的获取来自“酒桌文化”,这虽然是一种不正之风,但却是我国现有的一种文