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不动产登记资料利用制度比较和实践 　　一、不动产登记资料 　　不动产登记资料是指不动产登记机构在办理登记过程中累积形成的书面资料以及电子信息。《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《实施细则》）第九十四条规定，“不动产登记资料包括：（一）不动产登记簿等不动产登记结果；（二）不动产登记原始资料，包括不动产登记申请书、申请人身份材料、不动产权属来源、登记原因、不动产权籍调查成果等材料以及不动产登记机构审核材料”。由此可见，不动产登记资料包括两个部分：一是不动产登记簿等登记结果；二是不动产登记原始资料。 　　二、不动产登记资料利用制度比较 　　《物权法》第十八条规定，“权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供”。依此规定，《物权法》赋予不动产登记资料有权查询的民事主体为权利人、利害关系人。 　　《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）第二十七条规定，“权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供。有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料”。《条例》重申了《物权法》关于有权查询的民事主体，同时增加了有关国家机关。 　　《实施细则》进一步贯彻《物权法》和《条例》的规定，将不动产登记资料查询主体及查询范围作出明确规定：一是权利人可以查询、复制其全部的不动产登记资料；二是因不动产交易、继承、诉讼等涉及的利害关系人可以查询、复制不动产自然状况、权利人及其不动产查封、抵押、预告登记、异议登记等状况；三是法院、检察院、国家安全机关、监察机关可以依法查询、复制与调查和处理事项有关的不动产登记资料。 　　《不动产登记操作规范（试行）》（以下简称《操作规范》）对查询主体作出了与《实施细则》一致性规定。强调查询不动产登记资料的单位和个人应当向不动产登记机构说明查询目的，不得将查询获得的不动产登记资料用于其他目的；未经权利人同意，不得泄漏查询获得的不动产登记资料。 　　《房地产登记技术规程》第6.1.4条规定，“登记资料不得仅以权利人姓名或名称为条件进行查询”。第6.2.1条规定，“自然人、法人和其他组织提供身份证明、房屋坐落，可查询登记簿中房地产的自然状况及查封、抵押等权利限制状况”“所有权人提供身份证明、房屋坐落或房屋所有权证（房地产权证），可查询、复制其房地产的登记簿中信息”“其他权利人提供身份证明、房屋坐落或房屋他项权证（房地产他项权证或登记证明），可查询、复制登记簿中相关信息”“利害关系人提供身份证明、与查询房地产有利害关系的证明、房屋坐落，可查询、复制登记簿中相关信息”。第6.2.2条还规定了房屋所有权人、预告登记权利人、抵押权人、房屋继承人（受遗赠人）、公证机构、仲裁机构等主体查询、复制其他登记资料的权限范围。 　　《土地登记资料公开查询办法》第二条规定，“对于土地登记结果即土地登记卡和宗地图，任何单位和个人都可以公开查询”。《房屋权属登记信息查询暂行办法》第七条规定，“房屋权属登记机关对房屋权利的记载信息，单位和个人可以公开查询”。 　　对比以上法律规章，可以得出《物权法》对登记资料的查询、复制主体仅作了原则性安排，即权利人和利害关系人。国土资源部、住房和城乡建设部先后出台的《土地登记资料公开查询办法》《房屋权属登记信息查询暂行办法》和《房地产登记技术规程》对房地产登记簿记载有关信息查询利用持公开查询观点，即任何自然人、法人和其他组织提供身份证明、房屋坐落，可查询登记簿中房地产的自然状况及查封、抵押等权利限制状况。而《条例》对登记资料查询主体作出了明确规定，排除了任何人公开查询的情况。此外，《条例》没有像《房地产登记技术规程》那样作出“以人查房”的禁止性规定，为个人家庭住房信息查询及有关国家机关查询提供了法律依据。 　　从法律位阶分析看，效力最高的是《物权法》，其次是国务院颁布的《条例》，再次是国土资源部《土地登记资料公开查询办法》《实施细则》《操作规范》，住房和城乡建设部《房屋权属登记信息查询暂行办法》和《房地产登记技术规程》。2015年3月1日起施行的《条例》属于国务院法规，效力高于其他部门规章，且颁布时间迟于其他规章。因此，从法律依据来讲，不动产登记资料的查询应当以《条例》《实施细则》和《操作规范》为准。 　　三、不动产登记资料利用实践与对策 　　我国不动产登记资料查询利用一直是采用依法、分类原则。不动产登记资料依法公开查询，不是不加区分和限制地向所有申请主体进行全部公开，而是“有限公开”，依法对不同查询主体进行不同范围的公开，按不同申请主体的权限提供不同的查询和复制服务。《实施细则》第九十四条规定，权利人可以查询、复制的是与其不动产相关的所有登记资料，查询、复制范围是最大的，不仅包括不动产登记簿，也包括原始