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我国房地产税制和改革思路分析 　　摘要：党的十八届三中全会的通过的决议明确提到：加快房地产税立法并适时推进改革，本文在梳理我国房地产税沿革的基础上分析我国现行房地产税存在的问题，针对实际问题又提出了相应的改进建议，以期通过优化房地产税来实现完善财产税制和改革地方税制的双重目标。 　　关键词：房地产税 税收体系 税制基本要素 　　自改革开放以来，历届党的三中全会都被赋予了特殊的意义，一批关乎改革与发展的纲领性议题都是在全会期间提出并获得通过的。伴随着十八届三中全会的落幕，“加快房地产税立法并适时推进改革” 的要求写入了《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（以下简称《决定》）。 　　一、我国房地产税沿革及未来趋势 　　建国后最早的房地产税制可以追溯到50 年代，当时是在全国范围内开征的城市房地产税。随着1972的城市房地产税撤并改革，城市房地产税的征税对象仅仅包括房产管理部门、个人、以及涉外企业的房屋，原有的国营和集体企业房屋则属于工商税的征税对象。在1984 年工商税制改革时基于国家享有城镇土地所有权的考虑，将城市房地产税分设为房产税和城镇土地使用税。随后国务院先后颁布了《中华人民共和国房产税暂行条例》和《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》。条例规定适用对象仅限于国营企业、集体企业、私营企业等内资企业和中国公民，而涉外企业和外国公民仍然参照50年代颁布的《城市房地产税暂行条例》和各地地方法规分别缴纳城市房地产税和土地使用费。此后，国家税务总局1996印发的《全国税收发展“九五”计划和2010年远景目标纲要》中明确提出要修订房产税和城镇土地使用税；2003年，党的十六届三中全会通过决议提出：实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。2006年十届全国人大会四次会议批准通过的《十一五规划纲要》提出改革房地产税收制度，稳步推行物业税（即房地产税），并相应取消有关收费，在这一系列纲领性文件的指导下，国务院决定从09起废止沿用了50多年的《城市房地产税暂行条例》，调整后的外商投资企业、外国企业和外国人按照《中华人民共和国房产税暂行条例》缴纳房产税。 　　二、我国现行的房地产税费政策 　　1994年的分税制改革奠定了当前我国房地产税制的基本框架。与西方发达国家的综合房地产税制不同，我国实行的是分项房地产税制；此外，西方发达国家往往在保有使用环节对房产征税，我国现行的房地产税费征收则包括生产开发、保有使用和转移处置三个环节。其中，在生产开发环节缴纳的税费有耕地占用税、土地增值税以及土地出让金；在保有使用环节缴纳的税费需缴纳城镇土地使用税和房产税；而在转移处置环节缴纳的税则包括房屋契税、营业税、印花税和城市维护建设税、教育费附加。 　　三、现行房地产税费存在的问题 　　从房地产税的实施效果看，我国现行房地产税收政策在一定程度起到了应有的宏观经济杠杆、增加财政收入作用。但纵观我国现行房地产税体系，我们仍然存在一些改善的空间。只有厘清我国房地产税的职能与目标才能发现我国现行房地产税体系中存在的问题并提出切实有效的改进意见。 　　1、税权过于集中 　　从世界范围内实行分税制国家的具体实践来看，房地产税普遍被划为地方税，虽然我国房地产税也属于地方税，并且地方政府排他性的独占这部分收入，但我国的房产税还是有别于与西方发达国家，其主要表现在立法权与征税权的分离，在我国的具体实践中只有中央政府具有房地产税立法权，地方政府不能根据本地区经济发展的特点来设置相应的房地产税制，这显然不利于发挥地方政府灵活调节经济发展方向和进程的作用。 　　2、税制基本要素不合理 　　当前我国的房地产税制实行的是城乡分治政策，房产税和城镇土地使用税的征收范围仅限于城市、县城、建制镇和工矿区等四类地区的房产和土地，对那些发展状况相同的农村地区和城乡结合部则不属于征税范围，此外，由于房产税、 　　城镇土地使用税分别施行的是单一的比例税率、定额税率政策，这种僵化的税率体系未能体现出对高档住宅的政策性调节倾向，这显然没有遵循量能负担的原则，因而税收的调节功能也就大打折扣。 　　3、税种设置不合理，涉及重复征税 　　在我国与房地产有关的税种有很多，在具体实践中一处房产往往成为多个税种的课税对象，例如：对于拥有城市房产企业，其在缴纳房产税的同时还得缴纳城镇土地使用税；对于新房产权的转移，房屋交易的双方都需缴纳契税和印花税、出售方还要缴纳营业税、城市维护建设税、土地增值税和企业所得税或者个人所得税。这明显加重了纳税人的经济负担，从长远来看不利于经济的发展。 　　四、优化我国房地产税制的几点建议 　　1、完善税收立法权限划分 　　自2013年“营改增”在全国范围内推行后，地方税收收入锐减，政府可以考虑构建以