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国有土地上房屋征收和补偿评估探讨 　　摘要：我国房屋征收问题以其社会涉及面广，对人民群众利益影响深、问题性质错综复杂而成为社会各界关注的焦点。但由于房屋征收与补偿条例方面的学术研究成果比较少，实践中也因为欠缺理论的指导而导致程序性规范缺失，以至新法虽然出台但因征收引起的的矛盾并没有改观。所以，做这样一个研究势在必行。 　　关键词：房屋征收；拆迁补偿；征收条例 　　1 引言 　　城市房屋征收与拆迁引发的系列暴力冲突事件，已经成为影响社会和谐稳定的重要因素，政府的权威和公信力也因恶性拆迁事件而大打折扣。探寻征收过程中冲突的根源有助于政府找准自身的法律定位，重塑政府尤其是地方政府的权威和公信力。同时，为化解冲突双方矛盾提供理论借鉴，对于保护作为弱势的被征收一方的利益也有重要意义，同时避免了开发商介入房屋征收及拆迁的可能。 　　2 当前房屋征收与补偿机制的设置 　　2.1 房屋征收程序设置情况 　　根据我国《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，房屋征收大致有三个环节：征收决定，补偿，搬迁。 　　第一个环节，征收决定阶段。首先由用地单位提出用地申请，然后政府负责征收。新《条例》对房屋征收要素进行了详细限定，主要包括6个方面。①只有为了公共利益的需要”，才能实施房屋征收；重要适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条：由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；②房屋征收必须依照法律规定的权限和程序进行；③房屋征收的主体只能是政府；④房屋征收应当依法给予被征收人补偿；⑤依法保障被征收人的居住条件；⑥征收补偿费用应当专款专用、专户存储、足额到位。第二个环节，征收补偿阶段。这个阶段核心是房屋征收补偿方案的制定。首先在广泛征求意见的基础上，由房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府审批，由市、县级人民政府组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见，并根据意见征求情况进行修改。第三个环节，协调搬迁阶段。首先由市、县级人民政府作出房屋征收决定，予以公告。房屋征收部门组织调查登记，向有关部门出具暂停办理有关手续的书面通知。进行整个征收阶段最重要一环，补偿。接着开展为被征收人提供周转房、置换房、安置房和房屋认定等工作，签订补偿协议，政府作出补偿决定，对有争议的进入司法程序。 　　2.2 房屋征收补偿的设置情况 　　屋征收补偿的目标是：既要保障城市建设的效率，又要确保征收中各利益主体的平等、合法的权益，体现社会的公平正义。征收补偿的原则：新条例基本利益平衡力量和房屋拆迁补偿目标，在机制设计上，体现以下几个方面的原则：（1）公平有效补偿原则。被征收人作为利益受损方，理应得到公平合理的补偿。（2）公共服务原则。房屋征收补偿作为一项公共政策，其实施过程中政府有效发挥公共服务职能，保护被征收人的合法权益。（3）遵循市场原则。充分发挥市场和竞争在房屋征收资源配置中的基础性作用，如完善了市场评估机制和评估结果的复核机制，在评估机构的选择上充分尊重被征收人的意见。（4）公众参与原则。房屋征收工作涉及被征收人的切身利益，因此征收补偿应尊重公众的集体意愿，避免因居民权利模糊导致征收补偿等合法权益受到损害。 　　3 我国房屋征收补偿法规存在的问题分析 　　3.1 征收补偿范围存在的问题 　　3.1.1房屋存在租赁时缺少被征收人和承租人的损失补偿 　　被征收人作为被征收房屋的所有权人，对自有的房屋拥有合法的占有、使用、收益、处分的权利，被征收人将房屋出租获取租金收益也是依照法律行使所有权的一种表现，应当受到法律的保护。同时承租人基于合同关系实际占有、使用着房屋。在房屋租赁合同，租赁的期限大部分都比较长，如果房屋在征收决定作出之前己经出租的情况下，山于出租房屋涉及被政府征收，使得租赁合同也将不得不终止，由此也将使得被征收人和承租人承担比房屋未出租的情况下更大的损失。 　　3.1.2 缺少对被征收人其他实际损失的补偿 　　现实社会中，房子是人们重要的财产，尤其是在转型时期的中国，住房对于大部分的普通百姓来说具有更为重要的意义，并成为民生发展的标志与民权保障的核心问题。有的人倾全家之力可能只有一套房子，人们以居住地为中心都有其相对稳定的生活秩序，当房屋被征收后，这种秩序将被破坏，在被征收人重新恢复的过程中需要付出相当大的费用支出，特别是对于收入较低的家庭来说，如果政府的补偿不合理，将会给被征收人带来巨大的生活不便，也使得社会的不稳定因素增加。 　　3.2 征收补偿标准存在的问题分析 　　3.2.1 评估机构难以做到中立 　　《征收条例》虽然规定了评估机构由被征收人协商选定，但是并未规定具有可操作性的具体步骤和程序，而是将具体实施办法